青岛崂山区房地产项目投资可研报告.doc

 青岛 崂山区房地产项目  投资 可行性分析报告  青岛崂山区房地产 项目 第一章 项目概况   1、 项目位置 本次调研的项目地块位于青岛市旅游度假区崂山区内，具体为香港东路以北，松岭路以东，规划 人村之间的王家村地块上。 131 路以西，石老人海水浴场与石老  2、项目经济技 术指标 该地块总占地 50 亩，分为两部分，南侧部分 37 亩，北侧部分 13 亩。 用地单位：青岛兆基置业有限公司 容积率： 南侧地块≤0.7 北侧地块≤1 用地面积：50 亩 用地性质：居住用地 使用年限：50 年 建筑层数≤ 层 建筑高度≤ 米 绿地率≥ %  3、项目开发现 状 项目地块处于毛地 状态，未做七通一平； 地上覆盖植被，属耕地 或果林用地，无须拆迁 ，平整难度不大；地块 两部分分隔处有现状道 路，没有硬化；地块内东侧有水池一处，可覆盖或利用。  2  青岛崂山区房地产 项目   第二章 青岛市房地产宏观背景分析  第一节 宏观经济概况 1、 青岛概况 青岛地处山东半岛东南部，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积 10654 平方公里，  其中市区 1102 平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西 5 市面积为 9552 平方公里。 青岛为海滨丘陵城市，地势东高西低，南北两 侧隆起，中间低陷，整个青岛市区就是崂山支脉向北部的延伸。 青岛是我国东部沿 海重要的经济中心和港 口城市，国家历史文化 名城和风景旅游胜地， 以港口为主的国际综合 交通枢纽；国际海洋科 研及海洋产业开发中心；区域性金融、贸易、信息中心；国家高新技术产业、综合化工、轻纺工业基地；旅游、度假、避暑、文化娱乐中心。 1981 年 4 月，青岛被列为全国 15 个经济中心 城市之一；1984 年 4 月，被列为全国 14 个对外开放的沿海港口城市之一；1986 年 1 0 月 1 5 日， 被国务院批准为国家计划单列市，赋予相当省一级经济管理权限；1994 年 2 月，被列为全国 15 个副省级城市之一。青岛城市发展目标是构 建有特色的现代化国际大城市。 2、青岛市宏观经济 发展状况 2002 年青岛实现国内生产总值 1518.2 亿元，增长 14.6% ；其中,第一产业增加值 145.9 亿元，增长 4. 2%，第二产业增加值 765.0 亿元， 增长 16.9% ，第三产业增加值 607.3 亿元，增长 14.7%。综合经济实力在全国城市中居第 11 位。在 15 个副省级城市中居第 5 位，较上年前 移 1 位。 【经济和社会发展 主要指标预期】 国内生产总值,到 2005 年达到 2000 亿元,年均增长 12％以上。外贸出口年均增长 13.5％,2005 年力争达到 100 亿美元以上。高新技术产  3  青岛崂山区房地产 项目  品产值占工业总产值的比重,2005 年达到 40－50％。城镇人口占总人口的比重,2005 年达到 50％。地方财政收入,年均增长 12.5％。城市居民 人均可支配收入和农村住户人均可支配收入年均增长均为 7％。城区居民人均住房使用面积达到 17 ㎡。城镇登记失业率控制在 4％左右。到 2005 年,高等教育毛入学率达到 25％以上。人口自然增长率控制在 4‰以下,2005 年总人口达到 735 万。 ◆青岛 国民经济发展水平和综 合经济实力都排在全国 前列，城市居民收入较 高、消费能力较强，加 上旅游、度假经济的拉 动，社会消 费十 分活跃。其中， 住宅消费随着 政府引导、奥运 等展会刺激，整体 走势继续趋高， 房屋销售和土地 交易价格指数 上涨明显，预计 这种趋 势将继续保持若干 年。 ◆经济 发展是城市发展的基础 。没有强大的经济动力 作保障，城市发展就会 是一句空话。近几年来 ，作为沿海开放城市的 青岛，经济 一直保持了两位数 的增长（年均递增 14.3％），从而为城市建设 与房地产开发提供了巨大的动力。  第二节 青岛城市规划及建设  【城市总 体布局结构】 城市总体布局结构规划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成两点一环的发展态势。主城区和辅城规划 为城市相对集中发展的区域，环胶州湾的六个发展组团规划为城市适度分散发展的区域，形成相对集中与适度分散相结合的城市组织结 构 关系。 主城以市南区、市北区、四方区、李沧区、城阳区中心城区（城阳、流亭