高尔夫度假村酒店建设项目市场及财务可研报告.doc

中国广州清远市狮子湖高尔夫度假村 拟建酒店项目 市场及财务可行性研究  清远狮子湖房地产开发有限公司  2007 年 4 月 目录  1 2 3 4 1.1 1.2 1.3 1.4 2.1 2.2 2.3 2.4 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 4.1 4.2 4.3 介绍 业主 项目介绍 服务范围 主要假设 广东省概况 介绍 经济指标 旅游 广东省的发展前景 清远市概况 概况 地理位置 自然资源 经济概况 清远生态经济开发区 清远市未来展望 新白云机场 简介 历年航空业指标 未来展望 6 6 6 7 7 10 10 11 12 12 13 13 15 15 15 19 20 21 21 22 22  5 6 7 8 5.1 5.2 5.3 7.1 7.2 7.3 8.1 8.2 地点分析 项目介绍 地点概况 SWOT 分析 清远市酒店市场概况 广东可比较度假酒店 住宿率及平均房价 主要特征 新增供给 设施建议 市场定位 客房 23 23 27 29 31 32 32 40 42 45 45 45 9 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7 8.8 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 9.7 9.8 9.9 餐饮设施 会议和宴会设施 店内 SPA/温泉设施 休闲娱乐设施 其他设施 其他设计建议 预计使用率和平均房价水平 市场渗透率 高尔夫需求 商务需求 休闲旅游需求 室内会议需求 其他需求 预期使用率水平总结 平均房价预测 结论 47 49 50 51 52 52 54 54 55 56 59 61 62 62 63 66  10 营运现金流量预测 67  10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 通胀率假设 固定和变动成本分析 定义 营运现金流量预测假设 利息、税收、折旧和偿债前的收益 67 67 68 69 71  11 投资分析 72  附件 A 未来 10 年的现金流量预测  2007 年 4 月 10 日 程根华先生 副总经理 清远狮子湖房地产开发有限公司 中国广东清远 Horwath HTL 20/ F Central Plaza 18 Harbour Road H ong Kong Telephone : (852) 2524 6073 Facsimile : (852) 2845 2008 Email : hongkong@ Website : 浩 華管理顧 問公司 香港港灣道 18 號中環廣場 20 樓 電話 : (852) 2524 6073 傳真 : (852) 2845 2008 電郵 : hongkong@horwat 網址 : www.horwat hap. com   依照我们于 2007 年 1 月 14 日签署的合约，以下附上《清远狮子湖高尔夫球场拟建酒店 项目市场及财务可行性研究》（中国广州，2007 年 4 月）。  我们的市场调研包括了与广州及清远市政府、旅游行业、酒店行业的有关人士进行的交 谈，我们探讨了经济状况和酒店竞争市场的状况，预测拟建酒店所处竞争市场未来潜在 的需求和供给发展趋势。我们的报告包括了以上研究和分析的结果，此外我们也对该项 目所处地点和周围区域进行了详细的调查，以确认其是否合适发展为酒店项目，最后， 我们预测和推算了拟建酒店预期经营和财务业绩。该报告中涉及的所有信息、预测和假 设均是基于浩华在 2007 年 3 月之前能够获得的资料和依据，其来源在本报告中相应的章 节中均已提及。  基于浩华所进行的市场调研，并在此基础上所做出的假设和估计，该报告预测了拟建项 目运营首 10 年期间的设施使用率水平。同时，基于设施使用率的预测，以及浩华在类似 市场中获得的可比较酒店的数据资料，我们推算了拟建酒店的现金流量。  该报告中所预测和测算的设施使用率水平和现金流量分析在未来有可能无法实现；此 外，诸多意想不到的事件可能发生，周边环境也可能发生变化。因此，在各项预测和假 设所涵盖的年份里，未来真实的情况可能会和我们目前的预测有所不同，而且可能是重 大的不同。此外，酒店未来真实的经营状况还有赖于未来管理团队的绩效水平、