高尔夫球场地块投资可行性分析报告--11.doc

高尔夫球场地块投资可行性分析报告一、项目背景与研究摘要 　　广州市房管局5月20日公开挂牌出让荔湾区两块位于旧龙溪路高尔夫球场的地块，这是在今年4月新政后广州首次推出的市区土地。自国家出台最严厉调控政策后，楼市受冲击影响较大，全国中心城市成交量萎缩明显，消费者观望情绪浓厚；而随着央行逐步收紧流动性，房企的资金压力也开始显现。在这种背景下，两地块仍于7月29日拍出了较高地价，溢价率均超过100%。那么，地块的资源环境如何、发展条件是否优良、投资收益率能达到多少，是市场较为关注的问题。经纬行研究中心特针对芳村高尔夫球场A、B地块做了一份地块的可行性分析，供市场参考。 　　二、宗地区域市场态势研判 　　1．荔湾区市场环境概述 　　住房刚性需求基本解决，改善性需求旺盛 　　荔湾区家庭户均拥有房屋2间，二代户家庭中拥有一间住房或以上的只有69%。远低于广州平均水平（80%）。房龄较老。建于1979年以前的住房占18%，远高于广州市平均水平（8%）。建于2000年以后的住房平均面积明显上升，高于广州市平均水平的33.13㎡/间，体现这一区域改善性住房需求比较旺盛。 ? 1979年前建成 1980-1989年 1990-1999年 2000-2005年 住房平均面积（㎡/间） 25.00 27.68 30.70 36.17 ? 　　规划利于片区发展 　　项目地处荔湾区的芳村板块，属广佛交界地带。据《广佛同城化区域交通一体化规划》，芳村桂城地区规划总面积约118.5平方公里。其中广州境内55.3平方公里，佛山境内63.2平方公里。佛山市域涉及南海区大沥镇和桂城街，包括原大沥、盐步、黄歧、桂城、平洲地区，广州市域涉及荔湾区、海珠区工业大道以西地区，包括白鹅潭城市设计地区和花地河以西地区。 　　规划整合后，该地区定位为珠三角城市一体化的先行区，辐射珠三角的开放性生产力服务簇群；广佛同城整合对接的示范区，富有岭南特色的生态型滨水宜居新城。除了统筹安排主要功能用地，广佛通道一（建设中的广佛线）、广佛通道三（广州5号线-佛山5号线）、广佛通道四（广州10一号线-佛山6号线）、广佛通道七（广州20号线-穗盐路）等四条轨道和11条道路将对接。交界位置的广州花博园地区、葵蓬地区被列为重点项目策划。严格控制交接地带的开发建设，划定绿线，保留一定宽度的绿化廊道，绿廊上设置多个生态性景观节点，加强对佛山水道、水口水道、雅瑶水道等主要河段的综合整治。 　　而据《白鹅潭经济圈发展概念规划》，白鹅潭经济圈以荔湾区三江汇聚的白鹅潭为中心，东起人民桥、南方大厦，沿六二三路、黄沙大道，西至珠江大桥，含大坦沙岛南端（不包括污水处理厂），南至芳村大道，东至冲口涌所形成的环江区域，总面积约696万平方米。 白鹅潭地区未来将有三条过江隧道连接珠江两岸，分别是规划位于如意坊附近的一条过江隧道，已经建成的珠江隧道，以及正在建设的洲头咀过江隧道。再加上珠江大桥、鹤洞大桥和丫髻沙大桥，该地区约6公里河道将有6处过江设施。规划多年的如意坊大桥及其放射线，一度被取消，但近年似乎有开始规划，何时动工无法知晓。如意坊大桥系统工程是广州市中心区交通内环路项目的放射线工程之一，它是规划中的连接内环路与环城高速公路的主要线路。北起如意坊地区，连接内环路如意坊出口，向南横跨珠江前航道，途经芳村大道、穗盐路、龙溪大道、花地大道南，至海南经济联社与南环高速公路相接。 荔湾区区建设部门同时表示，鉴于如意坊大桥系统南段经过芳村大道后向南沿途经过葵蓬生态公园、原芳村高尔夫球场（本案）、芳村体育中心、市政府居住小区等经济社会发展重点区域，如以高架城市快速路的形式建设，不仅会削弱对沿途地区的经济带动作用，而且会对沿线城市景观造成较大负面影响。因此，建议在修订规划建设方案中，如意坊大桥跨过珠江并经过芳村大道立交后采用地面方案，不仅可减少对沿途生态、景观的影响，也能节省一定比例的资金。 　　2．荔湾区新建住宅市场发展情况评述 　　近年供应逐年增长，价格稳中有升。 　　一向缺货的荔湾区近两年来供应逐年增长，供求相对平衡。交易均价稳中有升，可见老城区的价格受除了供求影响外，区位的价值影响也是很大的。 　　今年1月新增供应激增，整体供应较为充足。 　　今年以来由于1月新增供应激增，但需求却未见大的涨幅，但从整体来看，总趋势是供应较为充足，但交易面积自3月后在低位徘徊，市场较为冷淡。 　　网签面积总体低位徘徊，网签均价由上升转为平缓，呈量缩价滞态势。 　　较之交易面积，网签面积更具有及时性，更能反应月度的情况。今年以来，荔湾区的成交量持续低迷，新政之后，开发商放慢推货速度，网签成交量更是骤降6成；成交价格总体上涨，但2月之后上涨幅度放慢，主要是由于部分高价盘暂无新货推出，新政后价格上升的势头也被打住，价格走势逐渐平缓。 　　3．