高尔夫球场地块投资可行性研究报告.doc

高尔夫球场地块投资 可行性分析报告 一、项目背景与研究摘要 广州市房管局 5 月 20 日公开挂牌出让荔湾区两块位于旧龙溪路高尔夫球场 的地块 ，这是在今年 4 月新政后广州首次推出的市区土地。自国家出台最严厉调 控政策后 ，楼市受冲击影响较大，全国中心城市成交量萎缩明显，消费者观望情 绪浓厚 ；而随着央行逐步收紧流动性，房企的资金压力也开始显现。在这种背景 下，两地块仍于 7 月 29 日拍出了较高地价，溢 价率均超过 100%。那么，地块的 资源环境如何 、发展条件是否优良、投资收益率能达到多少，是市场较为关注的 问题 。经纬行研究中心特针对芳 村高尔夫球场 A、B 地块做了一份地块的可行性 分析 ，供市场参考 。 二、宗地区域市场态势研判 1．荔湾区市场环境概述 住房刚性需求基本解决，改善性需求旺盛 荔湾区家庭户均拥有房屋 2 间，二代户家庭中拥有一间住房或以上的只有 69% 。远低于广州平均水平（80%）。房龄较老。建于 1979 年以前的住房占 18%， 远高于广州市平均水平 （8% ）。 建于 2000 年以后的住房平均面积明显上升 ，高 于广州市平均水平的 33.13 ㎡/间，体现这一区域改善性住房需求比较旺盛 。  1979 年前建 成 1980-1989 年 1990-1999 年 2000 -2005 年 住房平均面积（㎡ /间） 25.00 27.68 30.70 36.17  规划利于片区发展 项目地处荔湾区的芳村板块 ，属广佛交界地带。据《广佛同城化区域交通一 体化规划 》， 芳村桂城地区规划总面积约 118.5 平方公里。其中广州境内 55.3 平方公里 ，佛山境内 63.2 平方公里。佛山市域涉及南海区大沥镇和桂城街 ，包 括原大沥 、盐步、黄歧、桂城、平洲地区，广州市域涉及荔湾区、海珠区工业大 道以西地区 ，包括白鹅潭城市设计地区和花地河以西地区 。 规划整合后 ，该地区定位为珠三角城市一体化的先行区，辐射珠三角的开放 性生产力服务簇群 ；广佛同城整合对接的示范区，富有岭南特色的生态型滨水宜 居新城 。除了统筹安排主要功能用地，广佛通道一（建设中的广佛线）、广佛通 道三（广州 5 号线-佛山 5 号线）、广佛通道四（广州 10 一号线-佛 山 6 号线）、 广佛通道七 （广州 20 号线-穗盐路）等四条轨道和 11 条道路将对接。交界位置 的广州花博园地区 、葵蓬地区被列为重点项目策划。严格控制交接地带的开发建 设，划定绿线，保留一定宽度的绿化廊道，绿廊上设置多个生态性景观节点，加 强对佛山水道 、水口水道 、雅瑶水道等主要河段的综合 整治 。 而据《白鹅潭经济圈发展概念规划》，白 鹅潭经济圈以荔湾区三江汇聚的白 鹅潭为中心 ，东起人民桥 、南方大厦 ，沿六二三路 、黄沙大道 ，西至珠江大桥 ， 含大坦沙岛南端（不包括污水处理厂），南至芳村大道，东至冲口涌所形成的环 江区域 ，总面积约 696 万平方米。 白鹅潭地区未来将有三条过江隧道连接珠江两岸 ，分别是规划位于如意坊附近的 一条过江隧道 ，已经建成的珠江隧道，以及正在建设的洲头咀过江隧道。再加上 珠江大桥 、鹤洞大桥和丫髻沙大桥，该地区约 6 公里河道将有 6 处过江设施。规 划多年的如意坊大桥及其放射线 ，一度被取消，但近年似乎有开始规划，何时动 工无法知晓 。如意坊大桥系统工程是广州市中心区交通内环路项目的放射线工程 之一 ，它是规划中的连接内环路与环城高速公路的主要线路 。北起如意坊地区 ， 连接内环路如意坊出口 ，向南横跨珠江前航道，途经芳村大道、穗盐路、龙溪大 道、花地大道南 ，至海南经济联社与南环高速公路相接 。 荔湾区区建设部门同时表示 ，鉴于如意坊大桥系统南段经过芳村大道后向南沿途 经过葵蓬生态公园 、原芳村高尔夫球场（本案）、芳村体育中心、市政府居住小 区等经济社会发展重点区域 ，如以高架城市快速路的形式建设，不仅会削弱对沿 途地区的经济带动作用 ，而且会对沿线城市景观造成较大负面影响。因此，建议 在修订规划建设方案中 ，如意坊大桥跨过珠江并经过芳村大道立交后采用地面方 案，不仅可减少对沿途生态、景观的影响，也能节省一定比例的资金 。 2．荔湾区新建住宅市场发展情况评述 近年供应逐年增长，价格稳中有升。  一向缺货的荔湾区近两年来供应逐 年增长 ，供求相对平衡。交易均价稳中有 升，可见老城区的价格受除了供求影响外 ，区位的价值影响也是很大的 。 今年 1 月新增供应激增，整体供应较为充足。  今年以来由于 1 月新增供应激增，但需求却未见大的涨幅 ，但从整体来看 ， 总趋势是供应较为充足 ，但交易面积自 3 月后在低位徘徊 ，市场较为冷淡 。 网签面积总体低位徘徊