高层楼宇物业管理工作执行标准.doc

高层楼宇物业管理工作执行标准 1 目的 加强运作部操作的管理，确保运作部各项目规范运作，给客户提供优质服务。 2 适用范围 适用于公司运作部各项目的日常管理活动。 3 职责 运作部负责按照本工作指导书执行，管管部负责监督执行。 4 外来文件引用 4.1引用外来文献 4.1.1南兆旭 主编 《物业标准化管理全程实施方案 验收与接管》（中国标准出版社出版 2003年12月第一版） 4.1.2南兆旭 主编 《物业标准化管理全程实施方案 业主与住户管理》（中国标准出版社出版 2003年12月第一版） 4.1.3南兆旭 主编 《物业标准化管理全程实施方案 设施与设备管理》（中国标准出版社出版 2003年12月第一版） 4.1.4.南兆旭 主编 《物业标准化管理全程实施方案 保洁与绿化管理》（中国标准出版社出版 2003年12月第一版） 4.1.5南兆旭 主编 《物业标准化管理全程实施方案 治安防范与安全应急管理》（中国标准出版社出版 2003年12月第一版） 4.1.6南兆旭 主编 《物业标准化管理全程实施方案 消防安全管理》（中国标准出版社出版 2003年12月第一版） 4.1.7南兆旭 主编 《物业标准化管理全程实施方案 高层楼宇.写字楼.商场物业管理》（中国标准出版社出版 2003年12月第一版） 4.2外来文件引用说明 4.2.1为规范公司管理及运作部各项目运作，特引用南兆旭先生根据中华人民共和国国务院必威体育精装版颁布《物业管理条例》主编的《物业标准化管理全程实施方案》（中国标准出版社出版 2003年12月第一版），作为我公司运作部日常管理和运作的指导依据。 4.2.2 实际操作中，为方便查询和参照，本操作手册对引用之文件内容目录全部罗列，对我公司目前暂不涉及/不适用的章节或条款，直接在引用处进行“暂不涉及/不适用”标识或修改。 4.2.3 本操作手册的要求与顾客服务要求标准或行业法律法规发生冲突时，则按照顾客服务要求标准或行业法律法规要求执行。 5要求 5.1高层楼宇验收与接管工作执行标准（TSWY-01-001） 5.1.1物业的验收程序 5.1.1.1目的 规范公司物业验收程序，确保物业验收工作得有效控制，以便对物业进行全面接管，保证物业入住工作顺利进行。 5.1.1.2适用范围 适用于公司所承接的物业的验收，与房产开发商的交接。 5.1.1.3职责 a.物业公司接到发展商竣工验收的通知报告后，总物业经理负责指定主管人员，各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。 b.验收小组负责对物业原设计图纸，设计变更、竣工图和设备出厂合格书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。 c.验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备，按规格型号、容量及设计要求、设备的安装数量、安装位置及竣工图进行验收。 d.验收小组对物业按运行系统验收，主要验收供电系统、给排水系统、土建工程、装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统、电梯系统等。由总物业经理与发展商办理接管手续。 5.1.1.4工作程序 5.1.1.4.1验收的准备 验收小组根据发展商提供的竣工图纸，按设计及施工要求编制验收计划、验收标准。 5.1.1.4.2验收的实施 a.验收小组依据验收计划、标准、按专业分工进行预验收。 b.在预验收过程中，检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回到发展商，然后由发展商督促施工单位进行整改。 c.对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。 d.楼宇的实物验收，应注意：对每套单元房的水、电、土、建、门窗、电器设备进行全面检查，并检查结果记录在《楼宇接管验收清单》中。 e.设备的实物验收，要做到符合以下几点： 图纸设计与设备的规格型号数量符合； 主要设备、设施的安装位置与安全质量符合； 设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合，检查结果对应不同类设备记录在《设施、设备接管验收清单》中。 f.对物业的其他配套系统、设施进行验收，验收结果记录在《设施、设备接管验收清单》相应的表格内。 g.移交档案、资料验收：根据验收记录提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在《楼宇资料交接清单》中。 5.1.1.4.3办理正式物业验收移交手续 ，将全部档案资料存档，物业管理公司正式接管。 5.1.2接管验收应检索提交的资料 5.1.2.1产权资料： a.项目批准文件。 b.用地批准文件。 c.建筑执照。 d.拆迁安置资料。 5.1.2.2技术资料： a.竣工图------包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。 b.质地勘察报告 c.工程合同及开、竣工报告。 d.工程预决算。 e.图纸会审记录。