黄石市某大项目投资可研报告(29页).doc

　　湖北某大项目投资可行性分析报告 第一部分 项目概况 2 第二部分 用地质素分析 4 第三部分 市场分析及项目定位 8 第四部分 开发策略 10 第五部分 经济效益预计 11 第六部分 项目开发经营风险分析 11 第七部分 综合评价及建议 12 第一部分 项目概况 1.1 项目位置： 项目位于昌明路与大泉路交汇处，总面积345亩，由南北两块组成，南边地块292亩，北边地块约53亩。地块现为农村住宅，南面为池塘，北面为山地。 南面地块东至规划路，东面为待开发土地；南至延安路延长段、锁泉路，南面为青港湖居住区；南边为西至大泉路，对面目前是空地；北至昌明路，与花湖水厂、东方时代装饰城隔街相望。北面地块基地东至东方时代装饰城 ，南临昌明路，西临花湖水厂，北临东方装饰城。 1.2 用地指标： 原用地指标： 建筑面积：323385 公建面积：14160 多层住宅：207405 高层面积（点式）72420 高层面积 （板式）29400 幼稚园 1500 会馆面积 2900 容积率：1.57 绿地率：45% 建筑密度：22% 户数：2432户 停车率：14% 地面车位：160 地下车位：180 以上数据由原先规划提供,根据实际情况予以调整。 建议用地指标： 说明： （1）容积率为3.0，总建筑面积为690000平方米，商住比1：9，商业面积69000平方米，住宅面积621000平方米；住宅中小高层与高层面积比为7：3，小高层面积为434700平方米，高层面积为186300平方米。 （2）根据规划要求：需要在小区内配套公交车站、垃圾站及公共厕所等。 1.3 土地获取方式及现状：现有建筑约18,000平米，主要为1~3层的砖结构住宅建筑。 第二部分 用地质素分析 2.1项目选址：从黄石市、黄石经济开发区（团城山区）规划和发展情况来分析项目的优势。 新城区的西南移，团城山区将成为未来黄石的政治文化中心：规划建设黄石高新技术产业开发区、大冶经济技术开发区和大冶灵成工业园区、阳新富池工业园区等四个省级园区。重点抓好三大物流园区建设，完善扩大花湖物流园区，重点建设罗桥物流园区，规划建设棋盘洲物流园区。重点实施上窑综合市场改造、胜阳港商贸中心区建设、超市配送中心、东方装饰城二期、温州鞋城、大冶矿山（工程）机械交易城、阳新古兴国州商城等主要项目。花湖物流园区作为南北、东西干线公路的汇合点，独具优势。 行政区划 从行政区划来看，黄石港和花湖开发区分属不同的城市主体，存在两个城市竞争的前沿，但是从地理位置来看，花湖距离鄂州城区比较远，更像是黄石城区的一部分。从相关渠道信息来看，鄂州面临被武汉、黄冈、黄石三个城市瓜分的命运，其中花湖和杨叶两个建制镇划归黄石，如果这种情况在未来5年内能够出现，那么黄石港和花湖片区将构成黄石北部新区，对于黄石港和花湖地区来说，都是一个重大的利好。 区域定位 鄂东交通枢纽、仓储物流基地：花湖地区位于中国南北大动脉大广高速和东西大动脉沪蓉高速交汇处，东临长江，具有港口物流和公路物流的双重身份，属于鄂东地区的重要交通枢纽，同时也是重要的仓储物流基地，具有很好的发展前景。 发展规划 从政府规划来看，政府把该区域规划为城市对外公路客运中心、物流中心、重要商贸区，对整个鄂东地区具有重要的影响。 黄石城市发展规划表明黄石城市发展的重点，尤其是其城市定位的明确，给东方哈佛的支持也是非常明确的，该区域是规划中的物流中心，也是交通客运中心，这一支点对整个片区是一个强大的支撑。 黄石城市定位需要各种配套来支撑，而相应的交通和物流配套同样需要居住、商务、商业等相关产业来与之相配套。 东方哈佛项目处于规划物流中心与客运中心的核心地带，交通方便，具有先天的资源优势，如与客运、物流相结合配套发展，前景非常可观。 如果本项目能够依托物流和交通的重要资源，在北部新区构建成为黄石的门户，成为黄石在大广高速和沪蓉高速上的城市形象代表作，将真正提升本项目的价值。 2.1.1 城市发展：武汉“8＋1”城市圈中，黄石是8个卫星城市中最有竞争优势的城市之一。 2.1.2 区位条件：项目的交通配套情况，交通网线发达，周边规划有物流中心。 北面距沪蓉高速公路约300米； 北邻昌明路，转入湖滨大道、黄石大道，连接老城区； 西邻大泉路，转入磁湖路、杭州路，连接开发区； 东面和南面为规划道路，连接黄石港区； 基地距离武黄高速入口300M，距离长途客运站2KM，昌明路上有16路，迎宾大道上有9路、14路、2路，延安路延长线上有1路车经过。基地交通便捷，可迅速到达武汉、黄石市区、开发区、下陆、大冶等地。 2.1.3 周边区域现状 临近的花湖片区开发项目较多，但普遍的定位为高端低密度住宅，本项目与其形成差异； 项目所在的团城山片区项目虽然比较多，但是实际并不在一个片区。