齐家坡房地产项目定位与投资可行性研究报告.doc

X X 新区齐家坡项目定位 及投资  可行性分析报告  2007 年 11 月 1 日  目 录  一、项目基本情况 1、项目位置  2、地块现状 3、土地权属 4、主要技术经济指标 二、地块分析 1、地块优势  2、地块劣势 3、机会 4、挑战 三、XX 市城市总体规划描述及发展战略 1、XX 市地理位置  2、XX 市城市总体规划 3、XX 市城区功能定位及规模 四、项目开发宏观 环境分析 五、XX 房地产市场分析 六、新区主要商品 房项目分析  七、项目产品定位 及项目开发投资分析与财务评价  一、 项目基本情况 1、项目位置：项目位于 XX 新区交警支队十字以东约 300 米，处于耀州区大桥与新区 大道交汇位置南边。东北临新区公路，南靠新区齐家坡农田，西北侧是正在动工兴建阶段  的千金方制药厂。 2、地块现状 ：地块总面积为 59 亩，整体呈东西走向的坡状，处于耀州区与新区断层 带的上风口位置，视野极佳，可俯瞰耀州区楼厦林立的全景。地块植被茂盛，在征用前为 齐家坡村果园。 3、主要经济指标：总占地 59 亩  二、 地块分析及项目可行性研讨： 1、地 块优势： ■ 该宗地处于新区的门户位置，地理位置绝佳 ，是进入新区的第一眼建筑景观，若 项目规划走高，毕将成为天然地标性建筑。对在新区购房置业者形成鲜明的对比意识  和强烈的购买欲望。 ■ 该宗地属于自然坡地，视野开阔，并临近河流，植被茂盛，便于后期景观营造及 园区绿化，适于建成低密度高品质住宅社区。 2、地 块劣势： ■ 地块处于新区东部边缘位置，周遍购物、医疗、教育等等市政配套尚不齐全，前  期配套建设费用增加。且给人一种远立城市中心的荒僻之感。 ■ 地块高低起伏，且临近公路 ，对后期施工形成诸多不便，且对项目的建筑设计要 求提高。 3、机 会 ■ 新区投资置业已经成为 XX 市区及周边县 市的购房首选区域，也是 XX 未来房地  产业重点区域，本项目的开发，对公司进入新区有重大的战略意义。 ■ 新区作为新兴城区，经过十年发展，已成规模 。新区规划先进，地势平坦，自然  生态条件良好，也是陕北地区通往省会西安的最近站点 ，区位优势明显，伴随着新区  招商引资及产业的发展，对陕北的榆林 、延安等地的购房者的吸引力度增强，陕北人 进入新区购房已经成为支撑 XX 新区 房地产业 发展的动力源泉。 ■ 伴随着近年来能源、水泥、陶瓷等产业的蓬勃发展，XX 市及周遍区县的财富阶 层形成，购买高品质住宅，改善居住环境 ，提升居住品位的需求明显，而整个 XX 市 场上的高端住宅缺席。这是该项目能否立项的关键所在。  4、挑 战 ■ 低密度高品质的住宅产品与 XX 市场的适 应性问题是项目成败的关键。 ■ 若公司确定在该地块开发低密度住宅或别墅社区，那么客户群体将延展到陕北及 其他外地购房群体，同时市场竞争线也将延伸到西安、榆林、延安等城市。如何作好 市场细分，并据此作好项目的推广策划，寻找蓝海，是项目营销工作的重点。  ■ 高端住宅作为住宅中的奢侈品，购买群体范围较小，销售回款速度较普通住宅缓  慢，项目资金运转压力也将增大。 三、 XX 市城市总体规划描述及发展战略 1、XX 市地理 位置及基本概况 XX 市位于陕西省中部，处于关中平原向陕北黄土高原的过渡地带,是关中经济带  的重要组成部分，介于东经 108°34′-109°29′、北纬 34°50′-35“34′之间，是陕西省省辖  市。1958 年建市，经过 40 多年特别是改革开放以来的快速发展，已经成为一个工业 门类比较齐全、农业基础条件优越、城市基础设施功能完善、经济实力日益增强，各 项社会事业全面进步的综合性工业城市。XX 位于陕西省会西安市的北部，交通便利, 是通往人文初祖黄帝陵及革命圣地延安的必经之地，距西安市区 68 公里、距西安咸  阳国际机场 72 公里,西安至黄陵高速公路穿境而过，咸铜、梅七两条支线铁路与陇海 大动脉相连。 2、 XX 人口及行政区划  XX 市总人口数为 86 万，其中非农业人口 45 万人，城镇人口占全市总人口的 53%， 面积 3882 平方公里。全市下辖王益、印台、耀州、新区四区及宜君县。 3、 XX 资源及产业发展 XX 自然资源丰富，有利于农、林、牧综合发展。现拥有林地面积 244.45 万亩， 牧草地 152. 07 万亩。XX 已查明矿产 9 种、非金属矿产资源 5 种，金属矿产 2 种，能  源矿产 2 种。其中煤炭储量 30 多亿吨，优质石灰