一手房现房价格定制相关知识.ppt

运用市场法评估现房 （一）现房的相关知识 1.现房：指已经完工的房地产项目。在经过有关部门验收后，可取得房地产权证，办理初始登记。购房者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。 “准现房”？ （二）期房与现房的比较 1.选用期房/现房作为可比实例评估现房/期房价格的不同思路。 1）根据与期房房地产状况相似，但交付时间不同的预售房价评估期房价格； 2）根据与期房房地产状况相似的现房正常市场价格评估期房价格。 2. 期房价格与现房价格之间的换算。 期房价格=现房价格—预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值—风险补偿 例1.某期房现离交房日期尚有一年，与其类似的现房价格为6000元/平方米，出租的年末净收益为480元/平方米。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房目前的价格。 解： 该期房目前的价格计算如下： V＝6000－ －6000×2% ＝5444(元/㎡) （三）运用 案例1 运用成本法评估现房 案例1 一、成本法运用的基本步骤 1、将待估房地产的土地视为空地，评估其价格； 2、估算建筑的重新建造成本； 3、估算建筑的减价修正额（折旧）； 4、建筑的重新建造成本减去其减价修正额，得到建筑在估价时点的价格； 5、待估房地产的土地价格与建筑的价格相加，得到待估房地产的价格。 二、基本公式 P=L+C-D P——待估房地产在估价时点的价格 L——待估房地产在估价时点的土地价格 C——建筑在估价时点的重新建造成本 D——建筑在估价时点的减价修正额，又可称为累计折旧 分以下几种情况： 1.新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+利税 新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 2.新开发土地估价的基本公式 新开发土地价格=土地费用+开发费用+正常利税 例1. 某开发商取得土地费用500万元，开发成本500万元，管理费为30万元，开发期2年。年贷款利率为10%，销售费用为售价的5%，销售税费为售价的5.55%，投资利润率为20%。求该房地产开发完成后的价格是多少？ 【解】设该房地产开发完成后的价格是P万元 土地取得成本：500万元 开发成本：500万元 管理费：30万元 投资利息=500×[（1+10%）2-1]+（500+30）×[（1+10%）-1] =158（万元） 销售费用：5%P 销售税费：5.55%P 利润：（500+500+30）×20%=206（万元） P=500+500+30+158+0.05P+0.0555P+206 P=1558.61（万元） 3.旧有房地产估价的基本公式 旧有房地产价格=旧有房地产重新建造完全价值-建筑物折旧 建筑物折旧: (1)折旧：建筑物的价值损耗，又叫建筑物的减价修正额。 例2.评估某旧房地产的价格，已知该房地产竣工于5年前，现重新取得该块土地的费用为500万元，开发成本500万元，管理费为30万元，开发期2年。年贷款利率为为10%，销售费用为售价的5%，销售税费为售价的5.55%，投资利润率为20%。若建筑物每年折旧14万元。求该旧房地产现时的价格是多少？ (2)折旧原因 物理因素（物质折旧）：包括―― 自然经过的老朽，如风吹、日晒、雨淋； 正常使用的磨损，是由于人工使用引起的； 意外的破坏损坏，因突发性的天灾人祸引起的 延迟维修的损坏残存，是由于没有适时地采取预防、保养措施或修理不够及时等。 功能因素（功能折旧）：又称精神磨损、无形损耗，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失。如房型、装修等。 经济因素（经济折旧）：又称外部性折旧，是指建筑物以外的各种不利因素所造成的其价值的损失。包括供过于求、需求不足、自然环境恶化、城市规划改变、政策变化等。 王某于1998年花了27万元购得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小区上风位建了一座化工厂，致使空气中时常有一股酸臭味。于是王某于2003年底将该住房以24万元低价转售，则引起减价的折旧因素有（ ）。 A.物理因素 B.区位因素 C.功能因素 D.经济因素 E.实物折旧 (3)自然寿命与经济寿命 自然寿命：建筑物由竣工至因自然磨损而不能继续使用，宣告报废的时间段称为建筑物的物理寿命，又称物理耐用年限。 经济寿命：从建筑物竣工至建筑物使用收支相抵之点的时段，称为建筑物的经济耐用年限。 判断 （4）残值率=S/C S —— 经济寿命终结时的残值 C —— 建筑物重新建造完全价值，即重置价 见P111 例2.评