个人住房抵押贷款与财务知识分析.ppt

随价调整抵押贷款 月付款额的倾斜 住房抵押贷款中月付款额的倾斜，是指由于通货膨胀的存在，使固定利率固定还款方式的抵押贷款的月付款额虽然名义值上每期相等，但按物价水平计算的实际值却呈现前期还款较高，以后逐期递减的倾斜状态。 举例说明：假设申请30年期、实际贷款利率（不含通涨）为3%、总额3万元的住房贷款： 通涨情况 无通涨 通涨率2% 通涨率6% 贷款合同利率 3% 5% 9% 月付款额 126.48 160.78 241.39 其结果是：居民在还款的前期不得不用收入的更大比例来还款；或从另一个角度讲，居民不得不减少对住房的当期消费。 可以用随价调整抵押贷款解决月付款额的倾斜问题。 随价调整抵押贷款 该方式下，金融机构通过调整贷款余额，而不是通过调整贷款利率来对通货膨胀做出反应。 具体做法：在贷款期间，随物价指标水平的变化调整贷款余额的名义值（通常一年一次），下一年的月付款额根据调整后的贷款余额重新计算。 随价调整抵押贷款对住房需求的影响：一个模拟研究 Kearl（1979）为估算通货膨胀条件下还款额倾斜对住房需求的影响，利用经验数据作了模拟：如果在1967到1974年间，美国的住房融资采用随价调整方式，则居民的住房需求量会产生什么样的变化？ 结果：到1973年底，因还款倾斜而造成的住房存量的减少累计达100-120亿美元（按1958年美元可比价格计算），相当于该时期美国住房总存量的1/20。 结论：在通货膨胀条件下，随价调整抵押贷款方式的运用会增加住房需求。 增值分享抵押贷款 贷方以低于市场利率的贷款利率向购房者提供贷款，同时要求按一定比例分享房产的增值。 多用于商业性或收益性不动产。 可能产生的问题： 贷款方的现金流出和流入在时间上不对称 出售房产实现增值的时机不由贷款人掌握。（可在合同中增加最后出售时限的规定） 实行抵押贷款利率的多元化，引入固定利率抵押贷款方式。 理由 丰富产品，满足不同风险偏好的购房者的需求 金融机构防范违约风险的需要（特别是在当前的利率很可能上升的环境下） 若推出，需多途径控制风险 加强利率预测，即定价能力 谨慎经营（在利率上升、下降过程中） 利用金融期货市场规避风险 增收贷款手续费 实行住房抵押贷款证券化 完善可变利率抵押贷款方式 利率调整周期的多样化 利率调整幅度的多样化 引入渐进付款抵押贷款方式 假设你借入一笔20年期，利率5.04%的贷款，贷款总额1万元，如果你准备5年后提前还款，计算： 1）等额还款和等本还款两种方式下的实际借款总支出， 2）等额还款方式下的实际借款（贷款）利率。（注：考虑提前还款罚款，目前是提款还款总额1年的利息） * 贷款申请和受理 贷款审查和资信评估 贷款审查:抵押房地产评估和申请人信用评估 协商贷款条件(格式化合同) 签定贷款合同(约定抵押和担保) 贷款后管理和不良资产处理 * 借款合同：第一，名字，ESP.未婚证明；第二，账号，向同学们介绍公积金和住房补贴； 第三，约定还款方式和提前还款方式 质疑房地产保险 * * * 贷款成数、贷款期限可有银行控制，出于防范风险；出于推广贷款 IN CHINA 商品房抵押贷款 (期房贷款,现房贷款) 个人二手房贷款 个人竞拍购房住房贷款 个人购房组合贷款 个人住房转按贷款 其他: 个人住房装修贷款;个人住房抵押消费贷款;个人住房循环授信 住房抵押贷款的主要贷款品种 按利率确定方式和计息方法分类 固定利率房地产抵押贷款 可调利率房地产抵押贷款 其 他 国 家 或 地 区 的 特 色 美国:普通/大额贷款 (二级市场) 日本:两代人合作住房贷款/两代人传承贷款 （产权比例还款，互为担保；连带债务，团险——老龄化） 英国: 人寿保险型房屋抵押贷款 （偿还=贷款利息+保险费，保险公司用人寿保险到期值偿还本金） 台湾:青年优惠房屋贷款/国民住宅贷款(中低收入, 无住房和当地户籍) 贷 款 偿 还 方 式 到期一次还本付息方式 等额本息还款方式(CAM) 等额本金还款方式(CPM) 不完全等额的分级还款方式(GPM) 到期一次还本付息方式 Often used 等额本息还款方式(CAM) 等额本金还款方式(CPM) 不完全等额的分级还款方式(GPM) 理财计算器 1、等额本息还款月还款额计算： 式中： —每月等额偿还贷款本息额； P—贷款本金； —月利率； —贷款总月数 通常将贷款本金为1元时计算出来的每月等额偿还贷款本息额称为抵押常数因子，用M表示，即有：