人口红利与房地产财务知识分析周期.pdf

刘延豪 NCIFUND期货对冲 目 录 一、国人的房子情结 二、人口红利与房地产周期 三、北京房价是高还是低 刘延豪 NCIFUND期货对冲 一、国人的房子情结 国外人的购房情节 中国人的购房情节 刘延豪 NCIFUND期货对冲 一、国人的房子情结 国外人的购房情节 日本人买房如同找对象，地价太高购房好难 美国买房比租房划算 六成德国家庭一辈子租房 加拿大养房成本高 近两成法国人住廉租房 刘延豪 NCIFUND期货对冲 一、国人的房子情结 中国人的购房情节 租房心理不平衡 安全需求 安居乐业 房子就是家 女人需要房子 刘延豪 NCIFUND期货对冲 买房是安全需求 理由一 租的房子感觉就是为房东打工 理由二 房子，买下来了才属于自己的。 理由三 房子比男人有时更可靠。。 理由四 房子是女人的经济储备。 理由五 房子是女人的私密处所，可以化夸张的艳妆， 可以关上手机谁也不理，开心时还可以裸睡。 刘延豪 NCIFUND期货对冲 中国倾情买房子的原因 因为社会福利不健全，不相信党，更不相信政 府会给我们生老病死、衣食住行的保障 刘延豪 NCIFUND期货对冲 刘延豪 NCIFUND期货对冲 二、人口红利与房地产周期 1、人口红利 2、房地产哈里森周期 刘延豪 NCIFUND期货对冲 二、人口红利与房地产周期 1、人口红利 所谓人口红利,是指一个国家的劳动年龄人口占总人 口比重较大，抚养率比较低，为经济发展创造了有利的 人口条件，整个国家的经济成高储蓄、高投资和高增长 的局面。“红利”在很多情况下和“债务”是相对应的， 因此，在我们享受“人口红利”丰厚回报的时候，千万 不要忘记今后可能会面对的人口“负债”。 刘延豪 NCIFUND期货对冲 人口红利与人口负债 刘延豪 NCIFUND期货对冲 刘延豪 NCIFUND期货对冲 刘延豪 NCIFUND期货对冲 刘延豪 NCIFUND期货对冲 刘延豪 NCIFUND期货对冲 刘延豪 NCIFUND期货对冲 哈里森房地产18年周期模型 二、人口红利与房地产周期 2、房地产哈里森周期 哈里森仔细研究了200 多年来主要英国和美国的的经济和房 地产史，他认为： 1、房地产的周期是18 年左右；通常前14 年房价是上涨的， 后4 年房价是下跌的； 2、哈里森的模型表明：房价会先上涨7 年，然后可能会发 生一个短期的下跌，然后再经历5 年的快速上涨，再之后是 2 年的疯狂（哈里森称这两年为“胜利者的诅咒”）。最后 是