全程营销策划报告.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 瑾呈： 桂林兴安县骏兴房地产开发有限公司 桂林·留园 2010年营销推广计划 目 录 销售目标·Target 竞争对手·Opponent 解决之道·Solution 营销策略·Strategy 善舞红袖传飞鸿 销售目标 销售目标 市场分析 项目概况 客户分析 莫言深闺空寂寞 目 标 销售目标 终极目标： 6个月的销售期，实现一期别墅销售95%，约4000万。 销售分解： 每月销售600万，合约8-10套； 开盘销售1000万，合约12-14套。 品牌塑造： “留园”一期别墅项目销售业绩完满完成，在兴安及桂林打造高尚品牌效应，为二期销售铺垫公众美誉度、忠诚度。 市场分析 地理情况： 兴安县位于广西东北部的湘桂走廊，属桂林市辖县，是湘漓二水之源，也是世界上最古老的运河——灵渠的所在地，自古以来即是楚越文化交汇之区。县城南距“山水甲天下”的桂林市区57公里。 交通优势： 兴安交通便利，湘桂铁路和322国道一级公路斜贯中部。公路直达快班每半小时发往桂林一趟。兴桂高速公路贯通后，从桂林到兴安的时间约为40分钟。 信息网络： 全部乡镇和99%的行政村通汽车。全县程控电话装机容量3万门，有用户15000多户；100%的行政村可收到广播电视，移动电话和互联网完善。 人口经济： 人口37.2万，其中农村人口31.1万。作为“广西经济发展十佳县 ”，09年1至6月，兴安县地区生产总值完成25.48亿元，同比增长20.2%，相当于全国平均增长速度2.85倍。固定资产投资完成30.7亿元，同比增长195.7%；规模工业完成产值13.05亿元，同比增长32.69%；财政收入完成2.27亿元，同比增长16.1%；农民人均现金收入实现2597元，同比增长10.5%。 项目概况 项目概况： 桂林留园位于桂林兴安迎宾大道东侧（“北有长城，南有灵渠”牌坊）旁，距离桂林市约45分钟车程，距离兴安县城中心约3公里。开车只需3分钟即到。1路、9路公交车可直达小区。桂林?留园总占地170.69亩，约800户。首次销售为53套全现房别墅。 别墅产品： 项目建筑为中式别墅，户型规划有庭院、合院别墅、叠院别墅，独栋别墅等，是桂林首席水墨三院墅。项目园林采用江南私家园林为设计蓝本，讲究对景、框景营造出移步换景的境界。项目还引千年灵渠活水进入小区，营造灵动溪流景观。 附加价值： 桂林留园拥有超高附加值的产品：项目引入无土绿化技术，在阳台、在庭院为你建设高尔夫推杆练习场，实现真正意义上的“高尔夫” ！项目引入必威体育精装版先进的户户独立安防系统，在窗户、入户门均安装独立的安保设备，系统将报警信号直接发送到物业管理中心或手机上。 客户分析 兴安县城： 桂林留园原址是农药厂，兴安县居民对此有很大的抗性。购买力有限，不能完全消化别墅产品。兴安县竞争项目集中，售价低于本项目，本地客户易于比较。 桂林市区： 市调走访得知，不少桂林人也有意到兴安购买别墅，原因在于桂林别墅均价高达￥10000/㎡。再者，桂林别墅的存量已经不多，故此更多桂林人转向县城购买。 辐射周边： 市调显示，不少外地人也会到兴安购房，以旅游度假为主，部分客户是为了躲避北方寒冷恶劣的气候而到南方购房。 浩华策略： 以兴安为中心，分销到桂林，广告宣传辐射周边城市。 试问天下谁英雄 七尺清锋仰天笑 兴安市场 桂林市场 竞争对手 对 手 兴安市场 别墅：基地面积 120-150㎡ 洋房：147 ㎡、 139.65㎡，均价2400，优惠同上。 叠加：200-300 ㎡，均价2400，优惠同上。 多层：88.09 ㎡ 117.48 ㎡ 125.28 ㎡ 别墅+多层 （未定价） 占地1200亩 0.9容积率 建筑密度20% 双灵路 灵渠公园旁 日月湖 ·东方印象 联排：4层，265 ㎡，均价3600，按揭优惠99折。 别墅+多层+洋房 别墅包括：独栋（售完）、双拼、联排、叠加 占地80亩 湘江大桥桥头 灵湘半岛 ·六合苑 价格 产品组合 规模 位置 案名 桂林市场 只剩最后一栋别墅 均价￥12000/㎡ 由2栋独栋别墅、20栋联排别墅、5栋公寓楼组成；面积为130—700㎡。 整个小区占地面积约22000㎡，总建筑面积约41000平方米。 桂林市东安街北一巷33号 半山阅江台 网络公布价格为 2900元/ ㎡ 联排别墅、叠院 ，主力户型为250—380平方米 占地面积879991.20㎡ 总建面：369596.30 ㎡ 临桂新区西城北路 山水凤凰城 均价8000元/ ㎡ 120余席纯独栋别墅 占地共179亩 总建面6万多平米