土地价格制定.ppt

项目二 土地价格制定 温州市飞霞南路与龙泉巷交叉口西北角（原长运公司），用地面积18359.87平方米，建设规模＜45900平方米，其中商业＜8000平方米，土地用途为商业、住宅用地。2009年4月7日 9亿元 温州城市建设开发有限公司 土地价格制定方法 市场比较法 收益还原法 剩余法（假设开发法） 成本逼近法 路线价法 基准地价修正系数法 能力要求 任务1 运用假设开发法评估地价 实例 鹿城区绣山街道巨一村、横渎村三产安置地块，2010年2月3日成交地价款41580万元。总用地面积9092平方米，容积率为1.74，总建筑面积为15775.7平方米。预计该项目建设期为3年，其中建设前期时间为1年，建成后预计一次性售出。现银行贷款年利率6%。评估测算该地块2013年8月31日的价格。 一、概念 假设开发法：（Residual method）又称剩余法，预期开发法、净余开发法、余值估价法、余值法或倒算法。专门用于评估土地价格的一种方法，是从待估价土地上所建造的房屋等预期销售收入减去除土地价格之外的有关开发建设成本、税费及正常利润后，将此余额作为待估价土地价格的一种方法。 这种思想早在杜能（1783~1850）时期就有了，杜能有《孤立国同农业和国民经济有关系》中就提到。(经济学----计算地租理论时) 二、理论依据 —— 预期原理(与收益法相同) 预期：房地产价格(正常的市场价格)及各项费用支出 三、假设开发法适用的对象与条件 (一)适用对象----待开发房地产(主要是土地) 详细：具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)，在建工程(包括停建工程)，可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建) (二)假设开发法的前提条件 运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测： 1、是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)；----最佳使用原则 2、是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价格。 四、假设开发法的基本公式 土地价格=房地产预期销售收入— 土地开发费用 －建筑物成本— 期间费用— 税金— 正常利润 简化公式： 土地价格=房地产预期销售收入— 除土地价格以外的房地产的开发建设成本— 税费— 正常利润 五、公式中各项的求取 1、房地产价值(房地产预期销售收入) -----通过预测来求取，一般采用比较法，对于收益性的房地产也可采用收益法。 2、开发成本------ 土地开发费：完成土地“三通一平”或“七通一平”的费用和基础设施费用。熟地则不计算。 建筑物成本：前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施费用。 前期工程费 可行性研究（总投资的1%~3%）、 工程勘察（设计概算的0.5%）、 规划设计费（建筑安装工程费的3%左右）、 施工通水、通电、通路及平整场地（按照实际工程量）等开发项目前期工作所发生的费用。 基础设施建设费：指建筑物2m以外和项目红线范围内的道路、给排水、供电、通信、燃气、热力等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。 建筑安装工程费：指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用。 公共配套设施建设费：包括物业管理用房、健身场所、停车场、绿化等不能单独出售的公共配套设施的建设费用。 3. 期间费用：管理费用、销售费用和筹资费用 ⑴管理费用：监理费、场地维护费等，一般按开发成本的3%~5%估算。 ⑵销售费用：通常按销售收入的1~5%。 ⑶筹资费用：指房地产企业在开发过程中为筹集资金而发生的各项费用。包括企业生产经营期间发生的利息支出（减利息收入）、汇兑净损失（有的企业如商品流通企业、保险企业进行单独核算）、金融机构手续费，以及筹资发生的其他财务费用如债券印刷费、国外借款担保费等。 利息的大小取决于：本金、利率、期限 ①本金：预付资本都得付利息，预付资本为土地出让金(未知，为所求，设为V)、土地税费、土地开发费、建筑物成本、管理费用。注：销售税费一般不计息! ②利率：银行贷款利率，有单利和复利之分，按告之计算 ③期限：即开发经营期，起点：取得估价对象(待开发房地产)的时间，即估价时点；终点：开发完成后的房地产全部租售完毕的时间。 开发经营期：开发期(前期和建造期)和租售期，可采用比较法来估计。 Ⅰ 前期----从取得待开发土地到施工开始的这段时间。 Ⅱ 建造期----从施工开始到开发完成的这段时间。 Ⅲ 租售期----从开始租售开发完成后的房地产，到将其全部租售完毕的时间。预售时，租售