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土地增值税清算政策解读 第一部分 清算要求的相关规定 第二部分 收入确定的政策规定 第三部分 扣除项目的政策规定 第四部分 其他方面的政策规定 第一部分 清算要求的相关规定 土地增值税清算条件（一）  符合下列情形之一的，纳税人应主动进行土地增值税的清算： （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。 （国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、苏地税发[2009]72号《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》） 三个一流考核要求 土地增值税清算条件（二） 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 （4）各省辖市地方税务机关规定的其他情况。（规程） （国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 、苏地税发[2009]72号《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》 ） 土地增值税清算时限 对于符合清算条件规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关报送清算资料。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内报送清算资料。 主管税务机关应在受理纳税人清算资料之日起60日内完成清算审核。 （苏地税发[2009]72号《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》） 土地增值税的清算单位 土地增值税的清算单位为国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。 对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 （国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 土地增值税清算审核 1、转让房地产收入的审核 2、取得土地使用权支付金额的审核 3、开发土地和新建房及配套设施的成本（房地产开发成本）的审核 4、开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用）的审核 5、与转让房地产有关的税金的审核 6、加计扣除的审核 第二部分 收入确定的政策规定 转让房地产收入的定义 纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其它收入。 （《条例》、《实施细则》） 货币收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的现金，银行存款，支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券等有价证券。 实物收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。 其他收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利。 转让房地产收入的其他内容： 房产赠与 转让房地产收入，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 “赠与”是指如下情况： ①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权，土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 ②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 （《实施细则》、财税字[1995]48号《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》） 转让房地产收入其他内容： 非直接销售和自用 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。其收入按下列方法和顺序确认：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 （国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》）