土地增值税清算实务解析.ppt

举例2：清算审核案例：项目已竣工，已售面积超过85% 清算申请情况 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。 税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 纳税主体的确认 某房地产开发有限公司是东园小区项目的开发商，是该项目的土地增值税纳税主体。证明资料如下： 经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目，座落于东城区××号，规划批准总占地面积80 000平方米。 某房地产开发有限公司在申请土地增值税清算之前，已经办理并持有“五证”。 某房地产开发有限公司在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。 某房地产开发有限公司发生了商品房开发销售行为，并取得了经营收入。“东园小区”项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售。到2006年7月，已销售商品房面积占可销售总建筑面积的比例，已达到94%。 清算单位的确认 单位工程的构成情况。 根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200 000平方米，按用途划分，包括以下各项单位工程：可售面积证书中批复商品房销售面积170 000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30 000平方米。另外还有配套设施面积12 000平方米。 普通标准住宅的确认情况。 根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130 000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120 000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。 清算单位的确认。 “东园小区”开发项目的主管税务所，是×××税务所，该项目只有一个纳税地点。因此“东园小区”土地增值税的清算单位可分为两类，：一是普通标准住宅，；二是其他商品房。 清算条件的确认 取得预售许可证已满三年。 “东园小区”于2003年5月开始对商品房进行预销售，到申请清算之日，取得预售许可证已超过三年。 项目全部竣工，已售面积超过可售总建筑面积的85%。 （1）竣工验收情况 “东园小区”项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 （2）销售进度 该项目已销售面积占可销售总建筑面积的比例为：160 000÷170 000=94%。 截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160 000平方米，其中出售住宅120 000平方米、出售商业用房15 000平方米、出售办公用房25 000平方米。剩余未销售面积10 000平方米中，已对外出租4 000平方米。 取得收入情况说明 房地产转让收入。 某房地产开发有限公司于2003年5月开始预销售“东园小区”的房屋，截止到2006年5月30日，共取得销售收入总额1 430 000 000元，总额全部为货币收入(人民币)。具体数据如下： （1）出售住宅取得销售收入900 000 000元； （2）出售商业用房取得销售收入255 000 000元； （3）出售办公用房取得销售收入总额275 000 000元。 商品房出租收入。 取得租金收入200 000元，不是转让收入，根据文件规定，该项收入不属于土地增值税的征税范围。 取得收入情况说明 代收费用情况。 对于某房地产开发有限公司在售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不包含在转让房地产的收入中。不属于土地增值税的征税范围。 普通标准住宅收入的确认。 某房地产开发有限公司对出售的普通住宅，收入和扣除项目按规定进行了单独核算。根据帐面记录，出售普通标准住宅取得收入900 000 000元。 普通标准住宅占清税项目面积的比例为120 000÷160 000=75% 扣除项目情况说明 取得土地使用权所支付的总金额 某房地产开发有限公司取得土地使用权所支付的总金额为453 200 000元。 单位提供的“××号土地出让合同”及京房地[低]字X号地价缴款证明，“东园小区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金440 000 000元，缴纳契税13 200 000元(不含公共配套设施政府赠送的占地面积)。 本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额 该项目本次清税应