宁乡印象江南一期可行性研究报告.ppt

店铺形象 高端住宅 产品整体定位 创意型高层 舒适四房+精致3房+标准2房+loft小户型+复式景观豪宅 市场标准产品 市场创新产品 概念设计特色一：高层低密度 1、由于容积率的要求，项目产品必须采用高层，才能满足项目的技术经济指标 2、高层低密度，建筑密度控制在25%以下，尽量拉大楼间距，间距区间在40-50多米左右 2、采用组团化和半围合布局，有利于整个小区的开发和品质 概念设计特色二：错落式+组团式布局 2、主要采用退让绿化带的做法，为商业部分留出空间。内部因错落自然形成组团，同时保证了项目内部景观的发挥空间。 3、所有点式楼，采用底层挑空的做法，同时设立玻璃电梯大堂，一方面增加绿化率，增强视觉通透感，同时另一方面可以极大地提高楼盘档次 1、取长补短 行列式布局：最成熟布局法，产品均好性强，但是空间感不好，且利用率低,本项目高层建筑在规划上采取错开式布局，使建筑错落有致，保证每一栋的采光和景观要求。 概念设计特色三：三级景观绿化+坡地景观 1、一级：组团景观绿化 二级：组团间景观绿化 三级：两条主景观轴，贯通整个小区 三级景观绿化保证了户户对小区景观拥有的均好性 2、创意型坡地景观结和地下车库的建设 概念设计特色五：抢夺眼球的外立面 建筑物外立面，身份匹配度 建筑外观犹如人之外衣，必须与其品位、个性、思想、人际关系等匹配，因此建筑立面的另一层含义应是区隔客户的潜在手段。同时，从市场反映来看，宁乡消费者对外立面是否美观有特色极为看重，已经成为购买与否的重要衡量依据。相对的，在建筑外观既定的情况下，寻找与其气质相称的客户，也可以称之为匹配，两者互动，是一个相互适应的过程。 销售总收入预测 总成本预测 启动区（一期）投资收益预测 附：项目经济测算 总收益： 静态投资收益率：34% THE END THANKS！ * * 商业发展趋势分析 宁乡商业最繁荣的商圈 主要集中于以步行街为中心，是全县零售服务网点的核心区域。 购物为主的商圈 宁乡购物最为集中的商圈，成为宁乡人日常生活消费的核心商圈，。 商品同质化严重，竞争激烈 品牌资源的相似性造成了业态同质化严重。 业态分布比例不平衡，休闲比例缺乏 商圈在各业态功能上的配置较为齐全但各业态分布的比例并不平衡，休闲业态由于租金问题则逐步被挤出传统的商圈。 内部交通制约因素影响商圈辐射能力 商圈道路交通受到原来旧规划的限制，现有主要商圈的停车位资源也较为有限，很多有车的消费者停车较为困难，影响了商圈的进一步发展。 商业购物环境档次较低，硬件、软件欠缺 现有商业的建造时间较早，在硬件条件及装修的效果上都相对落后。 旧城区 新城区 区域价值 快速发展中的新城 新政中心北迁，宁乡新城区人口将增至近20万，新城区域将成为宁乡新的政治文化中心和居住中心。由此带来的商业发展将不可估量。 交通网络 发达的交通系统 宁乡大道、花明路、二环路、一环路等多条主干道，与金洲大道、高速公路交错相连，加未来城际轻轨规划。 居住环境 楼盘扎堆 硬件升级效应 水晶郦城、嘉诚花园、玉龙国际花园、优雅翠园、百宜华府、紫金公馆、凝香华都、富豪山庄二期、绿地中央公馆、瑞景春天、山水华庭、楚沩佳郡、水木天成等几十个地产项目扎堆北城，居住氛围日渐成熟。 区域优势相辅相成 城市发展、交通发达促进人口迁移；居住小区增多带来区域人流量的增大；区域发展带来巨大升值空间 PK 观点 市场给予我们最大的兴奋点： 宁乡的房地产中心将向行政中心转移 核心推动力： 行政中心的迁移； 区域内大量高档次楼盘的开发，使人口快速增长，产生巨大的消费需求； 对接经开区、金洲新区和大河西的独特区位优势，将直接削弱老城区的交通地位； 老城区是宁乡金融、商业休闲娱乐等一体化的商贸中心，但其受到交通、购物环境、硬件配套等方面受到制约，有大规模、大格局的发展受到挑战。 发展趋势分析——由城市发展趋势看市场机会点 目前规模商业的发展进入快速轨道，未来随着城市化、工业新区的发展进程，巨大的消费潜力有利于吸引更多外来的商家，未来有空间可以整合更多的商家资源； 新城区商业 发展展望 商业发展趋势分析——新城区商业发展展望 传统商业面临重新整合，外资及全国连锁卖场陆续进入区域市场；它们对拥有巨大消费潜力的新区表现出积极扩张态势； 创意产业、店中店、连锁专卖、潮流百货等各种新型业态将随着城市的不断发展在区域内蓬勃发展，街区商业体验类可融合多种业态的商业模式，未来有望成为宁乡商业发展的重要方向。 娱乐、餐饮、休闲消费潜力巨大，在目前未形成集群效应的情况下，显视出可整合的发挥空间。 宁乡消费人群分析 消费者调查和分析 任何地产项目的价值都是通过消费者在其项目内的消费行为实现的，因此，消费