定价与不确定性分析的基本方法.pdf

房地产策划报告中的经济测算 定价与不确定性分析的基本方法 ++地产 ++地产 二00六年六月二十四日 二00六年六月二十四日 一、项目定价的方法 1.1 成本导向定价 1.1.1 成本加成定价 录 目 1.1.2 目标收益定价 1.1.3 售价加成定价 录 目 1.1.4 总结 1.2 需求导向定价 1.2.1 理解值定价 1.2.2 区分需求定价 1.3 竞争导向定价 1.3.1 随行就市定价 1.3.2 追随领导者企业定价 1.4 可比楼盘量化定价 二、项目不确定性分析 2.1 盈亏平衡分析 2.2 敏感性分析 附：房地产资金等效值简单计算 房地产策划报告中的经济测算 一、项目定价的方法 1.1 成本导向定价 1.1.1 成本加成定价 1.1.2 目标收益定价 1.1.3 售价加成定价 1.1.4 总结 1.2 需求导向定价 1.2.1 理解值定价 1.2.2 区分需求定价 1.3 竞争导向定价 1.3.1 随行就市定价 1.3.2 追随领导者企业定价 1.4 可比楼盘量化定价 二、项目不确定性分析 2.1 盈亏平衡分析 2.2 敏感性分析 附：房地产资金等效值简单计算 房地产策划报告中的经济测算 成本导向定价 基本思路：投入的全部成本，加上一定的利润 1.1.1成本加成定价 即在一定单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润做为产品的 售价。 单位产品价格=单位产品成本 ﹡（1+加成率） 其中，加成率为预期利润占产品成本的百分比。（ 金 ） 例1：某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成 率为15%，则该楼盘每平方米售价： 2000 ﹡（1+15%）=2300（元） 房地产策划报告中的经济测算 方法特点： • 计算方便（着眼于成本，不必经常依据需求情况而做调整，而 确定成本要比确定需求容易得多） • 适用于在市场环境诸因素基本稳定的情况下，保证获得正常的 利润。 房地产策划报告中的经济测算 一、项目定价的方法 1.1 成本导向定价 1.1.1 成本加成定价 1.1.2 目标收益定价 1.1.3 售价加成定价 1.1.4 总结 1.2 需求导向定价 1.2.1 理解值定价 1.2.2 区分需求定价 1.3 竞争导向定价 1.3.1 随行就市定价 1.3.2 追随领导者企业定价 1.4 可比楼盘量化定价 二、项目不确定性分析 2.1 盈亏平衡分析 2.2 敏感性分析 附：房地产资金等效值简单计算 房地产策划报告中的经济测算 1.1.2 目标收益定价 （目标利润定价/投资收益定价） 即在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其 步骤如下： 1.确定目标收益率。多种形式（投资收益率、成本利润率、 销售利润率等） 2.确定目标利润。对应多种形式 目标利润 总投资额 ﹡目标投资利润率