房地产价格评估概述.ppt

第四章 房地产价格评估 基本要求：了解房地产概念、特点和分类，理解房地产评估的基本理论和房地产价格体系，掌握房地产评估的收益法、市场法、成本法和剩余法的基本技能。 讲授要点：房地产概念和特点，评估的基本理论，房地产的价格种类，影响房地产价格的因素，房地产评估的四种方法。 重点及难点：房地产价格体系，成本法、市场法和收益法 第一节 房地产价格评估概述 一、房地产的概念 （一）土地：指处于陆地的表层范围内，以土壤、岩石、矿物、水等为基本物质要素，处于不同地质地貌水文和气候状态，且受到人类活动持续影响的自然--经济综合体。 （二）地产：是土地财产或土地资产的简称（实物及其财产权利）。 （三）房地产：指房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及它们相应的各种财产权利。 （四）不动产的概念 指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利。 如何判断是否属于建筑附着物？取决于附着程度和是否适用于不动产的经营和使用。  各种概念之间的关系： 二、房地产特点 （一）不可移动性（位置固定性） （二）耐用（耗）性 （三）异质性（差异性、个别性） （四）高价值性 （五）供给有限性 （六）投资和消费双重性 （七）房地产构成实体的二元性 三、房地产类型 （一）居住类房地产 （二）商业类房地产 （三）休闲类房地产 （四）公共事业类房地产 （五）工业类房地产 四、如何描述房地产 （一）位置、四至、形状、面积、层数和高度； （二）建筑结构、装修、附属设备，建成年月，建筑质量，维修保养情况，采光通风隔音隔热； （三）建筑外观及平面格局，利用现状，产权情况，地质基础状况，地上基础设施改良状况。 例题：某宗土地5 000平方米，土地上建一栋9层的办公楼，办公楼首层面积1 000平方米，第2－9层每层建筑面积900平方米，则由此计算出的建筑容积率为（　　）。 A.2.75　　　 B.1.82　　 C.1.64　　 D.5.32 【正确答案】：C【答案解析】：建筑总面积＝1 000＋900×8＝8 200（平方米）容积率＝建筑总面积/土地总面积＝8200/5000＝1.64。 例题：某宗土地面积为5 000平方米，单价为1 200元/平方米，国家规定的容积率为5，建筑密度为0.5。则楼面地价为（　　）。 A.120元/平方米 B.240元/平方米 C.360元/平方米 D.480元/平方米 【正确答案】：B【答案解析】：楼面地价＝土地单价/容积率＝1 200/5＝240（元/平方米）。 五、房地产价格评估的理论基础 （一）地租理论 （二）土地价格理论 V = ∑ai/(1+r)i 六、房地产价格的构成 房地产价格的构成 （一）土地价格的构成 1、土地价格由土地原始价值、公共投资与环境改良价值、私人投资改良价值和未来价值四项因素表现出来的土地交易货币额。 2、土地价格由纯农地价格、土地用途转换成本、土地价值的预期增值、不确定性的风险补偿费、可达性（区位或位置）价值构成。 例题：有一宗土地，出让年期为40年，已使用25年，预计未来10年每年的净收益额为20万元，第11年开始每年的净收益额为30万元，假定折现率为10％，则该宗土地的评估值最接近于（　　） 。 A.200.45万元　　 B.166.74万元 C.155.00万元 　　 D.145.25万元 【正确答案】：B【答案解析】：土地评估值＝20×（P/A，10％，10）＋30×（P/A，10％，5）×（P/F,10％,10）=166.74（万元） （二）建筑物价格的构成 主要是指房屋建筑及其附属物的价格，不包括土地价格。 若建筑物为新建成状态时，价格主要由以下几部分组成：建筑工程费，设备及安装工程费，设计费、财务费用、管理费用、销售费用等其它费用。 若建筑物已经使用若干年，则用全新重置价格减价值损耗。 （三）房地产价格的构成 房地产价格是建筑物连同其所占用土地的价格。 房地产价格是房地产市场供求作用形成的。 从生产价格理论角度，可以分解为： 七、房地产价格种类 （一）土地价格的种类：市场价格、市场价值、土地所有权（使用权）价格、基准地价、标定地价、课税价格、征用价格、抵押价格、总价格、楼面地价、评估价格。 （二）房地产价格的种类：商品房价格、经济适用房价格、标准价、成本价等等。 八、影响房地产价格的因素 （一）影响城市土地价格的因素 1、一般因素 （1）社会因素：社会稳定状况、人口状况、城市化。 （2）经济因素：国民经济水平和发展趋势、金融环境、税负。 （3）制度和政策因素：土地制度及政策、住房制度和政策。 2、区域因素 （1）商业区：商业区经营规模、经营种类、竞争情况、繁华程度，交