房地产财务可行性分析.ppt

任务3.3 房地产财务可行性分析 练一练 某投资者以10000元/米2的价格购买了一动建筑面积为27000的写字楼用于出租经营,该投资者在购买写字楼的过程中,又支付了相当于购买价格的4%的契税,0.5%的手续费,0.5%的律师费,0.3%的其他费用.其中,相当于楼价的30%的购买投资和各种税费均由投资者资本金支付,相当于楼价70%的购买投资来自期限为15年,固定利率为7.5%,按年等额还款的商业抵押贷款.假设在该写字楼的出租经营期内,租金始终保持在160元/米2,前3年的出租率分别为65%,75%,85%,从第四年开始达到95%,且在以后保持不变,经营费用为租金的28%,如果购买投资发生在第一年的年初,每年的净经营收入和还款发生在年末,出租经营期48年.全部投资和资本金投资的目标收益率分别为10%和14%, 练习题 某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权，已知建筑容积率为1.6,规划建设用地面积为40000平米,建造成本为1400元/平米,专业人员费用为建造成本的8%,管理费用为土地成本\建造成本及专业人员费用之和的5%,贷款利率为12%,开发建设周期为3年,(其中准备期6个月,建设期为24个月,销售期为6个月,)土地成本在项目开始时一次投入,建造成本\专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入,如果项目建成后的市场销售价格为4700元/平米,出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%,问开发商成本利润率是多少? 练一练 已知某房地产投资项目购买投资为4500万元，流动资金500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期间内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润总额为500万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。 静态投资回收期（续） 在实际计算时，静态投资回收期Pt可以根据项目现金流量表（全部投资）计算，现金流量表中累计净现金流量由负值变为零时的时点即为静态投资回收期。其计算公式为： Pt=累计净现金流量开始出现正值的年份–1+（上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量） 拓展练习 1.某家庭计划5年后购买一套120㎡的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下： (1)目前已准备用于购房的积蓄共50万元; (2)该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房; (3)该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少?(假设银行存款年利率为3%，按月计息)(8分) 拓展练习 2.张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供，其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限力19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%. 　乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。 　以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。 　1.编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。 　2.试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。(12分) 3、动态投资回收期（P187） 是指以项目各年的净收益(净现金流量)收回项目投资（包括固定资产投资、建设期利息和流动资金）所需要的时间。动态投资回收期的表达式为： 式中，Pt*：动态投资回收期 ic：基准收益率。 设基准动态投资回收期为Pt* ，则项目经济性的判别准则为：若Pt* ≤ PC* ，项目可以被接受，否则，项目不被接受。 在实际计算时，动态投资回收期求算公式为： Pt* =（T*—1）+ 式中，T*－累计净现值开始出现正值的年序 U*t-1 －第T-1年累计净现值的绝对值 V*t －第T年的净现值 习题：某项投资方案各时间点现金流量如表1所示： 年份 0 1 2 3