公墓建设项目管理及可行性研究财务报告.doc

**市**县城区公墓建设项目 可行性研究报告 **市工程咨询中心  目 录 第十一章 财务评价 5 11.1、财务评价说明 5 11.2、收益测算 6 11.3 成本费用 7 11.3.1建设费摊销 7 11.3.2员工工资福利费及管理费 7 11.3.3销售费用 7 11.3.4财务费用 8 11.3.5成本费用 8 11.4利润及分配 9 11.5财务盈利能力分析 9 11.6偿债能力分析 11 第十三章 不确定性及风险分析 13 13.1不确定性分析 13 13.1.1盈亏平衡分析 13 13.1.2敏感性分析 13 13.2风险定性分析 15 13.2风险定量分析 17 附 表 附表一：**县城区公墓建设项目主要经济数据表 附表二：**县城区公墓建设项目建设投资估算表 附表三：**县城区公墓建设项目总投资使用计划与资金筹措表 附表四：**县城区公墓建设项目预计销售收入估算表 附表五：**县城区公墓建设项目成本费用估算表 附表六：**县城区公墓建设项目利润及利润分配表 附表七：**县城区公墓建设项目贷款还本付息计算表 附表八：**县城区公墓建设项目投资现金流量表 附表九：**县城区公墓建设项目资本金现金流量表 附表十：**县城区公墓建设项目敏感性分析数据汇总表 11 财务评价 本项目根据国家计委2006年颁布实施的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)1、财务评价说明 项目建设期1年，第1年指从2012年7月至2013年5月；第2年指。 项目墓穴销售期5年，售墓穴期第1年为2013年6月至2014年5月，售墓穴第2年为2014年6月至2015年5月，售墓穴第3年为2015年6月至2016年5月，售墓穴第4年为2016年6月至2017年5月，售墓穴第5年为2017年6月至2018年5月。 项目期则为6年。 企业财务评价方法按国家《》Ic设定的折现率为8%； 据附表八计算: **县城区公墓建设项目投资现金流量表项目投资财务净现值（所得税前I=8%）为177.2万元。 （所得税后I=8%）为17.8万元,说明项目投资者可确保获得8%的收益外尚有一定收益。 C、静态投资回收期 项目投资回收期系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间。项目投资回收期采用下式计算。 Σ（CI-CO）t=0 利用附表八累计所得税后净现金流量由正变负的时间5.42(年)。所得税前静态投资回收期为5.23年。体现了业主在公墓产业开发中投资回报期适中的特点。 11.6偿债能力分析 A、利息备付率 利息备付率(ICR)系指在偿还期内息税前利润(EBIT)与应付利息(PI)的比值，按下式计算。 ICR=EBIT/PI 通过利润及利润分配表及附表七: **县城区公墓建设项目贷款还本付息计算表计算,在借款次年偿还150万元的本金,在这一年利息备付率为9.35;在借款后第二年再偿还150万元的本金，此年利息备付率为13.48;在借款后第三年再偿还100万元的本金，此年利息备付率为12.51，超过公墓开发项目利息备付率最低可接受值2较多，而此后借款后第四年及第五年分别偿还50万元,当年利息备付率为分别为2.74及5.74,均超过2,说明项目偿还借款利息有保障。 B、偿债备付率 偿债备付率（DSCR）系指在借款偿还期内用于计算还本付息的资金（EBITDA-TAX）与应还本付息资金（PD）的比值，按下式计算。 DSCR=（EBITDA-TAX）/PD EBITDA息税前利润加建设费摊销； TAX企业所得税。 通过附表六：**县城区公墓建设项目利润及利润分配表及附表七：**县城区公墓建设项目贷款还本付息计算表计算, 在借款次年至第五年各需偿还150万元、150万元、100万元、50万元、50万元的本金,在这五年偿债备付率为2.47以上,超过项目偿债备付率最低可接受值1.3，说明项目还本付息的保障程度较高。 12不确定性及风险分析 12.1不确定性分析 12.1.1盈亏平衡分析 以项目总销售确定盈亏平衡点: BEP=总固定成本/(总销售收入-总可变成本-总税费) =744.11 /(3042.74 -1392.69-185.5) =50.8% 绘图见下页 由图及计算可知项目的盈亏点居中,在销售期五年内完成销售计划的50.8%,项目就不盈不亏。 12.1.2敏感性分析 由及敏感性分析图分析可知，投资额及收入的变化对项目效益影响最大，而经营成本的变化对项目效益影响极小。 敏感度系数(SAF)系指项目评价指标变化率与不确定因素变化率之比,按下式计算。 SAF=（ΔA/A）/（ΔF/F） ΔF/F不确定因素F的变化率； ΔA/A为不确定性因素F发生ΔF变化时，评价指标A的相应变化率。 从附表十:**县城区公墓建设项目敏感性分析数据汇总表得知