大厦商业裙楼可行性研究分析报告.doc

【XX大厦】可行性分析报告 目 录 1 XX大厦商业裙楼可行性研究分析 3 1.1 项目位置介绍 3 1.2 郑州市城市规划发展分析 5 1.3 商业环境层次结构 6 1.4 本项目的特点分析 7 1.5 本项目裙楼的客户定位 8 1.6 裙楼定位的论证 9 1.6.1 银行、证券公司的选址必要条件 9 1.6.2 本项目的区域唯一性 9 1.6.3 周边繁华的经三路存在的先天缺陷 10 1.7 裙楼情况简介 12 2 XX大厦写字楼可行性研究分析 17 2.1 郑州目前写字楼市场状况 17 2.1.1 目前市场供应现状 17 2.1.2 甲级写字楼的状况 19 2.2 写字楼发展的世界性趋势 20 2.2.1 从国际写字楼的普遍形式反映 20 2.2.2 国内大城市的写字楼形式反映 21 2.3 办公商务形式演变的必然性 24 2.4 XX大厦领先市场的持续性优势 26 2.4.1 本项目的整体优势 26 2.4.2 本项目的细部优势 27 2.4.3 高档写字楼具有较大的升值空间 29 2.4.4 XX大厦符合国际甲级写字楼通用标准 30 2.5 XX大厦的价格分析 31 2.5.1 XX大厦价格的市场水平 31 2.5.2 XX大厦的推广价格策略简析 33 2.5.3 XX大厦的投资回报 34 2.6 从销售情况预计升值空间 35 3 结论 36 XX大厦商业裙楼可行性研究分析 项目位置介绍 本项目位于金水区，花园路侧。金水区属于郑州商政一体的功能版块。 。。项目所在地区的地图图片。。 交通网络发达，花园路双向八车道，车流顺畅； 北环立交附近，位扼交通要塞； 周边省机关部门聚集；省电视台以及其广告业务部门、迎宾馆、高档别墅群等近在咫尺； 郑州市城市规划发展分析 郑州市整体城市规划是“北移东扩的整体战略，城市中心北移超大容量停车场，有200多个车位，停车方便。轻松避免了郑州众多写字楼停车位日益紧张甚至缺乏的窘况； 裙楼超大落地玻璃幕墙，明亮通透，具有强烈的现代气息；既能使室内有明亮宽敞的办公环境，又能使进驻商家最充分体现自己的形象；高尚、气派，为企业的形象建设提供了最好的展示基础；而且，相对独立的裙楼，能给进驻商家更大的展示空间，有效促进进驻商家的企业形象建设； 裙楼内的平面结构设计宽敞、实用； 在本项目南向2分钟车程的地方，是郑州市的“地王”，此地块是综合用地，定位较高。而本项目是此地段的唯一一个顶级写字楼，商家进驻本项目，必定能抢占先机，待“地王”建成并投入使用后，必定再次拉升此地段价值；本项目的投资价值、商业价值从长远看，有较大的升值空间。 本项目裙楼的客户定位 本项目裙楼的市场定位主要针对以下几项依据： 与整个金水区的区域定位相结合； 与周边商业环境相结合； 与本项目的特点相结合； 与本项目的形象相结合。 本项目商业裙楼的客户定位为： 有实力的、注重企业形象建设的、准备开展多功能业务的银行、证券公司 裙楼定位的论证 银行、证券公司及高档酒楼的选址必要条件 此两类企业营业点的选址，估计有以下几方面必要条件： 资金流密集； 周边的消费层次结构组成丰富； 交通方便；车位充足； 方便形象展示，地域标识性强； 所使用的物业在软、硬件设施方面能符合企业现在及未来持续性发展的办公需要； 具备餐饮业建筑设计布局； 本项目的区域唯一性 一般而言，银行进驻写字楼裙楼物业，是最佳的选择。因为写字楼的大堂、物业管理等方面能达到银行等金融业企业的使用要求。 而本大厦是目前郑州最顶级的写字楼物业，软、硬件设施一流。本大厦更是本区域内唯一的顶级全新商业物业。它的唯一性，决定了它的商业价值。 这对于类似银行这种具有需要快速抢占市场份额的经营战略的企业而言，是最为合适的。 周边繁华的经三路存在的先天缺陷 ( 缺陷一：车道狭窄，交通阻塞，人流、车流不通畅 离本项目约3分钟车程的经三路，是金水区内发展成熟的商业路。虽然此处的商业较为密集，但是，由于早期道路规划的原因，双向两车道的设计，已远远不能适合现代办公企业所讲求的效率要求。路口多、红绿灯多的客观环境，导致日常的办公时间内，这里的车流都不太顺畅。上、下班时间的堵车更是司空见惯。 ( 缺陷二：物业软、硬件方面均难以适合企业的可持续发展的办公需求 这里的写字楼物业绝大部分属于过渡性产品（这在下一节写字楼的可行性研究分析中有详细的叙述），无论物业质素、档次、机电设备、配套设施、物业管理等方面，无法满足现代企业的办公需求；更无法很好地满足企业的可持续性发展需求。 如果最终因物业方面的原因而最终放弃所驻守的区域，也即“非战斗性”损失已抢占的市场份额，这绝对是企业不可接受的。 从以上三方面的综合分析，论证了本项目的商业裙楼作为银行、证券公司的办公场所是具备了充分条件与必要条件， 所以，本项目的商业裙