中原茶园市场分析.ppt

基于项目基本质素和打造原则，中原初步建议三种布局 并从经济测算、自身优劣势、客户接受程度三方面进行对比，为开发商提供决策依据 1 2 3 这样的产品售价？让我们来看看2011年的市场预估 本案住宅均价测算 分类 项目 均价（元/平米） 分项权重 权重 2011年增幅 入市均价 茶园新区 同景国际城 6200 40% 60% 8%~10% 6955~ 7084 中铁山水 6500 40% 汇景苑 4600 20% 南岸区 康德国会山 7200 50% 40% 和弘南山道 7000 50% 小高层均价测算: 高层均价测算: 分类 项目 均价（元/平米） 分项权重 权重 2011年增幅 入市均价 茶园新区 同景国际城 6200 70% 75% 8%~10% 6598~ 6721 汇景苑 4600 30% 渝中区 江枫雅居 7000 50% 15% 天奇渝中世纪 8000 50% 江北区 金科十年城 7400 50% 10% 鹏润蓝海 6500 50% 注：根据自然增幅计算，2012年本高层预计均价达到7125~7393元/平米 茶园新区卖到这样价格有吸引力吗？让我们来看看其它新区的价格涨幅 新区发展案例 2008年下半年南岸住宅市场： 分类 四公里 南坪中心 价差 项目 万有七季城 康德国会山 单价价差 销售均价（元/平米） 4000 5200 1200 2008年，万有七季城2期以低于南坪核心区域1200元/平米价差，4000元/平米单价入市，获得开盘当天销售70%的销售率！ 分类 本项目小高层 南坪核心 渝中区 江北区 销售均价（元/平米） 7000 以康德国会山现在均价7200*1.08（自然增长率）=7776 8000*1.08=8640 7500*1.08=8100 价差值 776 1640 1100 2011年本项目均价价差： 价格洼地，价值高地！ 经济效益测算对比 1 2 3 指标 方案一 方案二 方案三 产品组合 8+1产品为主 全高层为主 8+1产品+高层为主 总成本 399,944,471 446,738,022 411,021,250 总收益 618057732 607714696.7 584028182 利润 218,113,261 160,976,674 173,006,932 利润率 54.54% 36.03% 42.09% 均价 7037 6600 6631（高层：6663 / 8+1：6650） （单位：元） 整体规划对比 (方案一) (方案二) (方案三) 产品形态：8+1产品为主， 局部考虑板式跃层。 产品形态：全高层为主 （15-25F不等），局部考虑板式跃层 产品形态：8+1产品与高层组合为主， 局部考虑板式跃层。 规划优势： 临女子监狱处设立为高层有利于8+1产品的品质，弱化了监狱抗性。 商业与住宅有效的区隔，弱化干扰，利于各自品质提高； 南面狭窄处，有效利用地块特征，考虑板式跃层产品，区域内具有稀缺性。 规划劣势： 左边高层给右边洋房带来一定的视觉压迫感，导致洋房私密性不强，洋房客户存在一定抗性。 规划优势： 一梯四户的产品设计，有效的做到每户采光通风问题; 楼间距较大，景观资源多; 商业与住宅有效的区隔，弱化干扰，利于各自品质提高； 南面狭窄处，有效利用地块特征，考虑板式跃层产品，区域内具有稀缺性; 标注1所示处，楼层较高，规避了女子监狱带来的抗性。 1 规划优势： 高层低密度社区，景观资源的最大化利用。 商业与住宅有效的区隔，弱化干扰，利于各自品质提高； 南面狭窄处，有效利用地块特征，考虑板式跃层产品，区域内具有稀缺性。 规划劣势： 图一所示之处，景观面积过大。 图二所示之处，会受轻轨及干道噪音影响。 1 2 方案1以优质洋房楼盘形象高调入市，满足目标客户心理需求 目标客首置为主，总价敏感，但看重品质形象 方案1景观均好性强，有效做到户户采光通风问题; 同总价段时景观资源更具吸引力 方案1在推售过程中分组团利益显著，卖点有持续创新性。 目标客受卖点引导性强 小结 综合上述因素的比较，中原认为方案一更符合项目。 注：后续所做园林打造、推售策略均采用方案。 户型面积配比 按结构划分 项目　 房型 面积段(套内) 赠送比例 实得面积 合计 跃层 一房（变二房） 40~50 15%~20% 46~58 40% 两房（变三房） 65~75 74~86 平层 一房 35~45 10% 38.5~49.5 60% 两房 55~70 60~77 三房 75~95 82.5~102 按房型划分 房型 一房 两房 三房 面积 35~50 55~75 75-95 比例 15% 60% 25% 考虑因素：紧凑产品利于销售，市场中缺少小跃产品形态。 优秀产品示意 套内39-41㎡的1房半产品 套