开发区月亮湾项目市场研判及策略定位报告.ppt

吴江汾湖开发区月亮湾项目市场研判及策略定位报告 上海华燕集团 2007年10月 竞争市场－－价格去化 / 2006.12 2004.12 2003.12 开盘时间 / 5.14套/月 2.4套/月 2.5套/月 去化速度 11000 10000 15000 13000 签约单价 9000－9100 8500－8780 7540－7800 9500－9700 附加价格 / 36 77 110 去化量 260－280 265-305 400-530 480-520 签约面积 331-345 320－400 600－1150 600－720 主力面积 300万左右 250-350万 685-800万 580-780万 主力总价 湖滨1号 江南岸 太阳湖大花园二期 太阳湖大花园一期 项目名称 加上区域别墅附加值，按照其整体建筑面积来算，单价只有7500－9700元之间； 江南岸总价控制在250－350万左右这一相对较低的区间内，去化速度明显优于太阳湖大花园总价600万以上的价格定位，市场对于别墅产品的价格敏感度较高，总价过高，市场会产生明显抗性。 竞争市场结论 区域未来剩余供应主要表现为高端产品太阳湖大花园，达到30万方体量；相对而言中端别墅产品供应竞争压力较小； 从市场去化来看，市场中端产品，合理的总价优势使得项目在一定程度上能够保证一定的去化速度，相对太阳湖大花园此类总价过高的产品，控制总价合理的经济型度假产品更具市场机会点。 第三部分 项目市场定位 从区域的特性看，目前别墅类产品由于对生活配套依赖小，又受到土地限拨的政策影响，有一定的市场去化可能，但普通公寓项目根据重点个案温哥华公寓的成功经验，配套的完善和产业的支撑是基础，因此，对于本案的操作我们建议应先完善相应的度假及景观配套来提升产品去化的动力，或以开发别墅类产品为先。 定位背景 针对公寓产品 公寓市场定位思考 项目位于汾湖镇规划的核心旅游度假区内，未来拥有良好的生态以及景观支撑，包括项目自身位于元荡湖，拥有良好的临湖面以及四面临水的景观优势，具备较强的休闲度假旅游的区域属性； 项目低总价也能够满足汾湖经济开发区企业员工的购买居住需求，以及满足部分投资者对未来整体区域发展的价值预估，用以投资用途。 项目自身具备较强的休闲度假配套，游艇码头、农家乐等度假设施，在区域竞争市场中具备竞争性。 公寓市场定位 市场稀缺、低总价、度假型公寓 区域分布：上海地区客源是购买主力，约占60％；苏州其他区域，如市区、昆山以及本地等客源占25％；浙江等其他城市客源占据15％； 年龄分布： 35－45岁为主，占68.2％。 行业：行业分布较广，包括贸易、物流、制造、纺织等。 购买目的：70%以度假型自用为主，投资自用皆可占10％，15％投资，5％养老。 关注点：价格、物业管理、装修情况、社区配套以及区域规划发展。 重点个案客源－－温哥华特区 公寓客源定位 区域分布――以本地客源为主，约占到40%－50%；上海客源为辅，约占到30－40%；，苏州、昆山等外地客源占10％－15％； 行业分布――行业分布较广，包括私营业主、金融行业、交通物流、教师、政府机关等；主要是以未来汾湖经济开发区规划产业私营企业员工为主力； 购买用途――以自用为主力，度假等第二居所为主；其次以投资客为辅；其中自住以及度假约占70％，投资20％，养老客源5％，其他5％； 针对别墅产品 * 报告结构 第一部分 项目背景理解 第二部分 项目解析 第三部分 项目市场定位 第四部分 相关产品建议 第一部分 项目背景理解 城市背景－－地理位置 吴江市位于江苏省最南端，地处江苏、浙江、上海两省一市交汇的金三角地区 吴江距上海市区54公里；苏州市区45公里；杭州市区100公里 吴江是离上海最近的城市之一，处于以上海为龙头长三角经济圈的核心位置 处于上海一小时经济圈内，无论是经济还是产业发展受上海辐射作用明显； 367 太仓市 23 487 晋江市 10 501 吴江市 9 580 武进区 8 685 萧山区 7 809 常熟市 6 842 张家港市 5 932 昆山市 4 960 南海区 3 980 江阴市 2 1058 顺德区 1 GDP（亿元） 名称 排名 2006年中国百强县市GDP排名 城市背景－－经济 03年之后，吴江经济快速发展，06年GDP相比03年保持近一倍的增长，年增长率保持在20％以上； 吴江与昆山具有相似的区位条件，但经济实力相差较大，相比较苏州其他城镇竞争力水平，未来存在较大的提升空间。 198 12663 2006年 292 15057 2007年 注册资本 企业数 年份 城市背景－－产业结构 吴江拥有众多的民营资本，并且保持一定的增长态势，也为区域内的房产发展奠定了一定的基础