成本逼近法讲义.ppt

－*－ 耐用年限法（使用年限法） 自然寿命、经济寿命 耐用年限确定时应注意建设期不包含在内、与土地使用权年限无关 运用使用年限法确定建筑物折旧额 －*－ 各种结构房屋的经济耐用年限的参考值一般为： 1 钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年； 2 钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架-剪力墙结构等)：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年； 3 砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年； 4 砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年； 5 砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年； 6 砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年； 7 砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年； 8 简易结构：10年。 第五章 房地产评估的成本法 －*－ 第五章 房地产评估的成本法 非生产用房的耐用年限和残值率 钢筋混凝土结构： 60年，0％ 砖混结构一等： 50年，2％ 砖混结构二等： 50年，2％ 砖木结构一等： 40年，6％ 砖木结构二等： 40年，4％ 砖木结构三等： 40年，3％ 简易结构： 10年，0％ 耐用年限＝建筑物已使用年限+尚可使用年限 －*－ 思考 会计上建筑物折旧额计算与估价值折旧额计算有何差别？ －*－ 会计上折旧与估价时计算折旧的差别 折旧目的不同 折旧基数不同 折旧方法不同 折旧耐用年限不同 －*－ 第五章 房地产评估的成本法 1、估算土地取得成本 土地取得成本＝出让金＋拆迁费 ＝20＋30＝50万元/亩 ＝750元/平方米 2、估算土地开发成本 土地开发成本＝3.75亿元/平方公里 ＝375元/平方米 －*－ 第五章 房地产评估的成本法 3、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则： 投资利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1] ＝92.70＋13.70＋6.65 ＝113.05(元/平方米) －*－ 4、估算开发利润 开发利润＝（750＋375）×10% ＝112.5(元/平方米) 5、计算土地价格 土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5 ＝1,350.55(元/平方米) 土地总价＝1,350.55×80,000 ＝108,044,000(元) 即该地块经开发后的价格为108,044,000元。 第五章 房地产评估的成本法 －*－ 第五章 房地产评估的成本法 课堂作业： 　 某市经济技术开发区内有一块土地面积为　１５０００m2，该地块的土地征地费用为每亩 １０万元，土地开发费为２亿元／平方公里，土地开发周期为２年。第一年投入资金占总开发费用的３５％，开发商要求的投资回报率为１０％，当土地出让增值收益率为１５％，银行贷款年利率为６％。试评估土地的价格。 －*－ 总结 新开发土地成本法运用范围 成本法运用过程中有关税费计算 投资利息的计算 第五章 房地产评估的成本法 －*－ 新建房地产评估的操作步骤 基本思路 根据房地产从取得土地、安置补偿、前期工程、建设施工直至建成销售的全过程，逐步逐项确定必要成本、利息、利润、税费等并加总，从而得到估价对象的价格。 第五章 房地产评估的成本法 －*－ 新建房地产价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润 （单纯的）新建建筑物价格＝建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润 新建房地产评估的计算公式 第二节 收益法 －*－  估价步骤 （一）估算土地取得成本 （二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本） （三）估算管理费（可并入“（二）”计算） （四）估算投资利息 （五）估算销售税费 （六）估算开发利润 第五章