温哥华森林推广全案.doc

温哥华森林推广主题整理 主题：地段 板块价值 ——北部中心别墅区 该区域的升值潜力 城市核心区持续北移，导致北部区域的地段价值提升。 亚运会的举办带动了北三环和北四环的发展，尤其是经过九十年代中后期的蓬勃发展，为北部区域积累了良好的基础，形成了新的城市核心区，并直接导致北京的城市核心区北移和区域土地价值的提升。 随着奥运村、体育场馆、相关配套和交通网络的兴建，北部区域已经形成新的蓬勃发展态势。奥北区域，作为北部区域的新中心或说重心，正在成为北京甚至世界关注的焦点，新的城市核心区正在形成。 而作为温哥华森林所处的北部别墅中心区，与奥运核心区之间不足十公里距离，随着新的核心区的交通、景观和生活配套等城市系统的完善，必将极大的提升北部区域地段价值。 同时，别墅的集中开发，形成区域高素质物业集群，使地段价值提升。 当土地和建筑产品成为一种商品时，地段价值在商业上则直接表现为一种经济价值。成功的地产运作，一定是土地的升值运作，土地价值对项目的价格或说价值起着直接作用，但同时项目的品质和价值也在影响着土地价值。土地价值与物业品质之间形成的是一种互动性的因果关系。 从这个角度来进行分析，别墅的土地价值表现出的是一种复合价值的提升。一方面是因别墅产品对土地资源的潜力提升和显化而实现的升值，另一方面是土地资本因社会资源投入而产生的升值，还有更重要的一个方面，就是上述两种因素以外的附加价值而导致的地段价值提升，这种价值的实现前提首先在于市场对区域产生价值认同。 立汤路沿线原本就是北京的“富人区”，集合了部分别墅项目，近两年更出现了以温哥华森林为代表的众多明星项目，吸引了整个市场的关注。随着05年更多实力开发商的别墅项目的开工建设和入市，北部别墅中心区的板块已经形成并将日渐成熟，这个区域的土地价值正在并将更大幅度的得到提升。 而由别墅板块所形成的相关效应也将进一步导致土地价值的提升，主要体现为与高品质生活相关的配套系统的完善和成熟，如国际化学校、特色餐饮、医疗保健、金融服务、娱乐休闲等配套设施，这些系统在提升区域的成熟度的同时，相应使地段价值获得提升。 同时，明星项目的聚集、板块的形成、区域的成熟将进一步强化别墅中心区和“富人区”概念，由此赢得整个市场的关注和追捧，吸引更多的市场需求向此区域转移，从而形成新的价值提升。 生活导向的区域规划 区域的主流建筑形态 区域成熟配套 依托针对早期别墅项目形成的生活配套以及北七家针的配套，温哥华森林周边的配套条件已经具备一定成熟度，而依托温泉资源而形成的针对别墅生活人群的高档场所如九华山庄、龙脉温泉度假村等业已成为整个京城高端消费人群的会议、休闲、度假场所。周边的还有以汇佳幼儿园、汇佳学校、北京景山学校分校等教育配套设施。虽然相关配套的成熟度与京顺路别墅区相比尚显不足，但随着更多项目相继入市、成熟，以及别墅中心区的板块形成，这种情况正在发生巨大变化。最为关键的是，北部别墅中心区距离奥运核心区不足10公里，是奥运经济受益最大的区域，而针对奥运而设计建设的配套设施必定是国际高标准的，这部分配套设施将相继成熟，同时也意味着这个区域无比巨大的发展潜力和价值提升空间。 是别墅市场的示范基地 区域价值 ——温泉入户 ——奥运经济，城市核心区北移，最大潜力区域 亚运到奥运 升级的是? 现代奥运的巨大商业价值，毋庸置疑，汉城、亚特兰大、悉尼、希腊……都已成为奥运经济的巨大赢家。政府投资、国际投资、区域经济、体育经济、旅游观光产业对房地产的推进作用同样不可小觑。80年代末，亚运村还只是一片荒芜；1990年到现在，亚运村的房价一路飙升；从亚运到奥运的升级，不止是体育，财富。1800亿元的政府投入，助阵亚奥核心的各项建设，区域化整体发展进程，指日可待纵观北京市三大城市功能区，CBD和中关村已初具雏形，奥运村的建设正在如火如荼。中关村以高科技为主，而奥运村综合了体育、文化、会展、休闲等因素。从商务氛围看，中央商务区最好，是北京极有价值的办公楼集中地带；而从居住舒适度看，无疑将优于其他两区。 其次，多维路网正在紧锣密鼓的建设中。地铁5号线、10号线及城铁13号线环顾周围，迅速切换工作与生活。总之，奥运会给北京和亚奥地区带来的是整个区域的变化，在政府和外来资金都大量投入到这个区域以后，单位土地的含金量增大了，土地的价值自然不会贬低。凭借优越的自然环境和便利的交通，在小汤山一带和沿京昌、立汤和京承三条线，亚北将继续保持高档富人居住区的档位；这几年政府将加大投入，整个亚北地区前景看好。有人说这里形成了“亚北富人区”，有人说这种移民趋势甚至将北京中心向北移数公里，扩大意义的高端定位的亚北概念逐渐形成。地块的区域价值，如果按重要性从高到低划分，有个最主要的指标：（1）区位是否在环境优良、有升值潜力的或市场认知度比较高的区位，区位是决定其品质与前