联盟天地广场营销策略纲要ppt9创新.ppt

目 录 一、营销目标 二、营销策略 成功的商业物业营销　 三、营销阶段划分 重点阶段计划： 实操期之 　　　　大型招商及推广期 工作重点之一：大型招商工作 1）主力店招租完成 2）娱乐城、健身中心招租完成 3）次主力店招租完成 4）美食城销售完成 5）百货店招租或销售完成 　媒介策略： 关键词：强势、集中、反复 　　反复诉求、反复刺激、反复引导投资者的购买力、集中传送，使目标市场获得最有效的覆盖，迅速成为投资的热点与焦点，强烈构筑投资信心，为开盘“抢购热销”打下基础。 1、社会热点宣传－－造势 地区商业发展论坛－－树立社会舆论的“中心地位” 　　利用本项目填补了本地区的市场缺口，及其除商业效益外所 产生的社会效益，联合政府、商业协会、新闻媒体、专家学者， 以研究会、论坛形式从舆论的角度宣传本项目的社会性效益，从 而树立其在社会舆论上的“中心地位”。 2、项目进程及未来经营前景宣传－－造势＋造梦 系列招商发布会－－创立未来经营前景 　　　　　　　　　树立投资者及终端消费者的“商业中心地位” 将招商信息事件化、新闻化。 　　发布主力店、次主力店、品牌店签约、知名商业管理机构进 驻等让潜在投资者、经营者关注的题材，针对知名商家的多角度 宣传，全面预示项目的经营前景，树立投资者及终端消费者的“商 业中心地位”，强化投资信心。 系列活动例举： 3、终端消费者认识及为未来经营铺垫宣传－－造势＋造梦 　发放购物优惠一通卡－－累积大量终端用户，树立投资者信心， 　　　　　　　　　　　　进一步于终端消费者及投资者内心树立　　　 　　　　　　　　　　　　本项目的“商业中心地位” 　　于项目覆盖商圈内发放联盟天地广场的消费购物优惠一通卡。 聚集大数量消费群体平台，为商家的经营旺盛提供了坚实的保障。 同时完成项目的市场形象传播，实现广泛告知，引起消费关注与期待。 4、投资者认识及为投资信心铺垫宣传－－造梦 　投资理财论坛－－提高购买欲望，急迫等待开盘　　 　 重点阶段计划： 实操期之 　　　　　零售期 顺利完成推广期工作，零售期销售工作将“水到渠成”。 销售组织及销售控制能力将是此阶段工作的重点所在。 【零售期营销计划】 销售进程安排：（2005年9月至12月） 本销售期正式进入零售阶段，将依按业态依次销售 1、小零售店 2、次主力店：可先租后售 3、百货店的销售 【零售期营销计划】 1、小零售店－－举办“选铺大会” ????　将所有的意向客户邀请到五星级酒店，当场摇筹，决定购买顺序。限时、限量选购，如此迫使客户快速认购。 　　　现场以丰富的活动，热烈的气氛营造，煽情的主持与销控公告，持续地将客户的激情调动到最高。 2、次主力店－－拍卖 　　”以租带售“（带租约发售），回报稳定，价格空间提升较大，有拍卖高价的基础。 3、百货店的销售－－分割委托经营销售 　　分割均等面积，委托经营，承诺回报、回购。 【销售战术建议】 投资者的期望： 投资于有保障、投资回报稳定、升值潜力巨大的商铺； 小型投资者期望投资总价小，投资门槛低的商铺； ①．以降低投资门槛为目的销售模式 划整为零，分隔为小面积商铺发售。 本项目B2商场可采用此方式 主要促销战术模式 ② ．以灵活变通付款方式为目的销售模式 保租销售：“买铺即收租”。 ③．以保证获得稳定投资收益为目的销售模式 返租销售：“稳定返租”、“利润分成” 先租后售/连租约销售 本项目零售商业街、文化广场可适当采用此方式 ④．以降低投资风险为目的销售模式： 以租代售 回购销售：“无理由退铺” 【销售战术建议】 【赢利分析】 4910.4 8000 6138 F6 美食广场 11752 13000 9040 F3 百货商场 4361 F4 娱乐城 731.2 合计 6139 F12 健身会馆 5362 F5 欢乐城 4341 F4-5 电影院 202 100 暂按加权价预估算,出租率按90%计 529.2 35 14000 B1、F1-2 大卖场(主力店) 出 租 备 注 金额(万元/年) 出租价格(元/平米/月) 可租面积（M） 位置 业态 经营模式设定 62716.4 合计 2302 10000 2302 F5 文化广场 24552 8000 30690 F7-11 大型餐饮 B2、B1、F1-2 零售商铺 暂按加权价预估 19200 16000 12000 B2、B1、F1-2 次主力店 出 售 备 注 金额(万元) 出售价格(元/平米) 可售面积（M） 位置 业态 经营模式设定 最高出售额预算 【赢利分析】 18414 F7-11 大型餐饮 4361 F4 娱乐城 4910.4 8000 6138 F6 美食广场 476.57 9040 F3 百货商场 10