第九章养老地产项目规划设计.PDF

第九章　养老地产项目规划设计 在研究好开发模式和盈利模式后，开发商接下来或与上述研究工作同步进行的另一项 工作是如何将模式落地，这就涉及养老地产项目具体规划设计的问题。为此，本章将抛砖 引玉介绍一些规划与设计要点，并详细列示了一些具体设计指标。 第一节　养老地产项目规划总体要求 近几年，我国市场上涌现出大批主题为养老的地产项目，然而从众多已实施的项目来 看，或多或少都存在一些规划设计的问题，比如一些项目直接照搬了美国的可持续照顾社 区 （ＣＣＲＣ）布局，但采用的却是国内普通居住区的运营管理模式；还有一些项目引入了 很多养老设施，但实际中这些设施的使用率却很低。更多的养老地产项目仅配置了一些基 本的医疗护理设施，养老社区的功能并不完善。产生这些现象的原因，除了市场经济功利 主义的影响外，还有一个重要的原因，那就是目前针对养老地产的规划设计，一直缺少普 遍适用的标准 （或者这些标准仅限于建筑设计）。本节尝试从老年人的需求特点和养老模 式出发，针对规划选址、景观布局要求、交通要求、设计尺度、卫生设计要求和服务配套 要求六个方面，提出养老地产的规划要点 （也是对第五章内容的再次总结），并针对具体 的设计提出一些参考指标。需要注意的是，开发商应根据拟进入区域市场和所投资开发主 题类型的具体情况，编制最适宜的规划设计方案。 一、规划选址要求 通常来说，居住区在选址的过程中，需要考虑自然环境和社会环境对项目的影响，往 往选择尽可能好的景观资源和干扰性较小的周边环境。养老地产除了满足基本的居住区选 址一般要求之外，对区位和景观环境上提出更高的要求。不同的养老地产项目对环境的要 求也不相同，可按品质划分为常规型和中高端型养老地产项目，分别来分析它们对选址的 要求。 （一）常规型养老地产项目 在区位上，部分服务需要依托于城市来提供，因此选址上常位于城市边缘或近郊。项 目与城市的交通比较便利，但需要考虑城市未来的扩张发展，对用地规模和开发强度上有 一定的要求，比如容积率不能太低，用地面积不能过大。 自然环境上，从国内外开发经验来看，应尽可能地具备如下一些资源要素：江、河、 湖、溪，地形地势有些起伏变化，现状植被条件较好。之所以在规划上如此地重视这些资 源要素，原因有：首先从水体上看，台北市长郝龙斌曾经说过，“一个美丽的城市背后， 都有一条美丽的河流”，如泰晤士河孕育了伦敦、塞纳河滋养了巴黎。相同的，一个美丽 的养老地产项目，也需要有一个美丽的水景。从传统的中国风水选址学得知，有山有水， １６８ 养老地产开发运营模式 山水环绕是风水宝地的必备要素，尤其是蜿蜒曲折的多条水系交汇地更是风水上佳处。从 现代规划选址来看，邻近水体，有助于生活给排水的组织，景观用水的需求，有利于改善 住区的小气候，而利用水体打造公共开放空间更能提高住区的生活品质。 其次，地形地貌上不应太平坦。从传统风水学来看，起伏地形，甚至连绵的山脉有发 掘潜龙的潜力，尤其是多条山脉结合处或断口处，更是龙穴常在的地方。即使没有成体系 的山脉，在地形起伏的地段也更容易因山就势，排列出形式更好的住宅组团。从规划科学 规律上来看，地形有些起伏和变化利于丰富养老社区的微地形景观，根据地形地势来排布 住宅，可以丰富观景的层次，局部组团容易形成较好的采光通风微环境。对于养老养生需 求，山地也有利于养生康体游线的组织，如因山势设置登山康体游线等。 最后，地块内部和周边应有较好的绿地植被覆盖。养老地产项目内部需要较高的绿化 率，不仅可以改善内部微气候，增加社区供氧量，还能增加居民的公共活动空间。外部的 生态绿地环境为地块提供较好的景观背景，设计上还有利于将地块内部生态系统与外部生 态系统充分地融合，形成生态友好型的居住社区，如将周边绿地以绿地形式引入社区，引 导夏季凉风进入。 总体上来说，常规型养老地产项目在选址上应尽可能满足三方面要求：位于城市边缘 和近郊，有自然的江、河、湖、溪等水体和微地形，内部和周边有良好的绿地植被。 （二）高端型养老地产项目 对比常规型养老社区，高端型养老地产项目在选址上又提出了更高的要求。由于高端 型养老地产项目需要投入更多的资金，期待更高的回报，因此不但在产品和规划设计上需 要有更好的亮点，而且在选址阶段就应该给予更多的关注。综合来看，高端型养老地产项 目的选址应考虑如下两个方面要素：城市近郊和远郊区，稀缺和独特的自然、人文资源。 首先，高端养老地产项目的服务