山西阳泉综合商业项目市场调查报告.doc

山西阳泉综合商业项目 市场调查报告 凌峻地产（中国）有限公司 二○○六年四月 目 录 一、 阳泉宏观经济环境分析 3 （一） 城市概况 3 （二） 经济发展概况 4 （三） 房地产市场发展概况 13 （四） 阳泉宏观经济发展总结 16 二、 阳泉商业与商业物业发展状况调查 17 （一） 商圈分析 17 （二） 主要商业街分布及临街商业调查 18 （三） 大型零售网点调查 23 （四） 休闲/娱乐/休闲/餐饮等服务类商业调查分析 38 （五） 商业物业开发状况分析 39 （六） 客源调查分析 41 （七） 商业调查要点总结 42 三、 阳泉商业未来规划分析 44 （一） 阳泉城市核心商业区的规划 44 （二） 阳泉市商业发展战略目标和关键指标 44 （三） 阳泉市商业发展模式与战略重点 46 （四） 阳泉市商业网点体系规划 57 （五） 阳泉市商业发展的战略措施要点 60 （六） 阳泉商业规划总结 63 四、 项目开发环境分析 64 （一） 地块条件分析 64 （二） 项目商业区位分析 65 （三） 地块开发环境总结 66 五、 市场调查总结 67  阳泉宏观经济环境分析 城市概况 地理交通环境 阳泉市位于山西省东侧，西邻太原市，南邻冀中市，东面与河北省石家庄相邻，北面毗连忻州市，到太原和石家庄市区均约为110公里左右。阳泉为山西东部的交通枢纽，石太电气化铁路的中枢站，支线铁路连接主要的厂矿；通过太旧高速公路和太原和石家庄相连，307国道横贯东西，207国道纵贯南北，往郊区的公路四通八达，交通环境良好。 行政区域与人口分布 阳泉地区包括市区的城区、矿区、郊区三个区及盂县、平定两个县，辖区面积4560平方公里。阳泉境内群山环绕，中部为黄土丘陵，山地面积占80％以上。 市区面积654平方公里，人口65万，其中市区中心（矿区和城区）人口约40万； 盂县面积2514平方公里，人口30万； 平定县面积1391平方公里，人口约32万。 矿产资源 阳泉矿产资源丰富，种类繁多，主要有无烟煤、铝矾土、硫铁矿、耐火粘土、铁矿、大理石等，其中煤矿占主导地位，为全国最大的无烟煤基地，全国三大铝矾土、五大硫铁矿产地之一。 经济发展概况 经济发展指标 近2年来，阳泉依靠其丰富的煤矿资源，大力发展矿产业，经济发展迅速。近2年来的经济发展状况如下： 图表1：阳泉经济发展指标 经济指标 年期 GDP总值 （亿元） 人均GDP （元） 城镇人均可支配收入 （元/年） 农民纯收入（元/年） 2004年 150.24 11895 7998 3437 2005年 200.30 15373 8992 3748 增长率（%） 33.32 29.24 12.43 9.05 产业结构特征 从2004年阳泉市地区生产总值的构成上看，在地区生产总值150.24亿元中，第一产业完成3.11亿元，只占2.1%；第二产业完成94.21亿元，约占62.7%；第三产业完成52.92亿元，约占35.2%，分别比上年增长14.5%、16.2%和13.1%。由此可见，阳泉市的产业结构中工业经济特别是煤炭、建材所占的比重大，属典型的资源型城市。此外，第三产业的发展水平就全国而言处于中下水平，比全国第三产业的平均值（约30%）仅高出近5个百分点，但与发达地区相比，又落后至少10～12个百分点。 从三次产业对阳泉市生产总值的贡献率看，第三产业的贡献率仅占35.2%并不突出，且与晋东商贸中心的地位及表现较高的城市化发展水平不相符，这从另外一方面表明阳泉市第三产业有自身的发展优势，特别是流通产业比较优势突出，发展潜力较大。 支柱产业 阳泉矿产资源丰富，工业以原煤生产、耐火材料生产及冶炼工业为主，采掘、冶金、化工等工业比较发达。但阳泉农业农作物生产量很少，轻工、食品、其他制造业等基本空白，服务业、商贸旅游业、金融市场发展缓慢。 图表2：2005年主要工业产品产量 代表性工矿企业：阳煤集团——2005年煤炭产量达3200万吨，营业收入135亿元，而非煤产值占40％，其对全市经济的贡献举足轻重。 阳泉市商业发展现状分析 图表3：历年生产总值与零售总额 年份 地区生产总值（亿元） 社会消费品零售总额（亿元） 1999 99.10 31.95 2000 94.70 33.18 2001 100.40 34.60 2002 109.17 37.02 2003 125.92 40.20 2004 150.00 48.30 数据来源：阳泉规划局 阳泉市商业发展现状 流通业在阳泉国民经济中的地位和作用更加明显。近年来，阳泉流通业得到了长足的发展，流通规模和从业队伍不断扩大。2004年，全市社会消费品零售总额完成48.3亿元，占全市生产总值的比重达32.15%；从业人员75,670人，占