岳阳市湘阴县界头铺镇龙凤缘项目可行性分析报告.doc

项目投资可行性分析 （龙凤缘项目） 二零零八年五月 目 录 目 录 2 一、总论 3 1.1 项目简介 3 1.1.1项目概况 3 1.1.2 项目规划总体要求 3 1.1.3 项目建筑面积指标 3 1.2 编制依据 4 1.3 主要经济技术指标 4 1.4 结论 4 二、市场分析 5 2.1 宏观环境分析 5 2.1.1 城市概况 5 2.1.2经济发展状况 6 2.1.3 居民生活水平 6 2.2、房地产市场分析 7 2.2.1 房地产市场综述 7 2.2.2 板块特征 8 2.2.3 未来发展趋势 9 三、项目周边环境 10 3.1 项目周边环境分析 10 3.1.1 周边环境 10 3.1.2 SWOT分析 10 四、项目定位 11 4.1 总体定位 11 4.2 产品定位 12 4.3 客户定位 12 4.4 价格定位 12 五、财务效益 12 5.1 销售收入测算 12 5.2 建设投资估算 13 5.3 不确定性分析 14 5.4 经济效益评价 15 一、总论 1.1 项目简介 1.1.1项目概况 项目地块位于湖南省岳阳市湘阴县界头铺镇，距湘阴县城18公里，距长沙市33公里，紧靠1825省道，交通便利，高速公路正在建设。项目土地面积为55ha(折合550963㎡)，总建筑面积40.2万㎡，土地用途为综合用地。 龙凤缘项目地处长沙市北的城郊结合部，是大城市与中小城市的结合部，是湘阴连接长沙市的南大门，又是长沙市北的“后花园”。在半径50km-100 km范围内（即形成30-60分钟生活圈），覆盖了长沙市、株洲市、湘潭市湖南省三个主要城市，紧靠长株潭 ---“综合配套改革试验区”（以下简称新特区）。长沙、株洲、湘潭三市沿湘江呈三角形分布，彼此相距不到五十公里，三市土地总面积占全省近七分之一，人口约占五分之一。这里聚集了湖南省百分之九十的科技人员和百分之八十的科技成果，更是长江经济带、泛珠三角经济区、京广经济带的交汇之处，堪称区域经济发展的“金三角”。 1.1.2 项目规划总体要求 项目占地面积550963平方米：其中528425平方米（792.64亩）可用作房地产开发，保留第二个山头33.8亩按照园区总体规划建设（详细要求见附件一）。规划建设一个大型高档别墅居住区，土地使用年限为70年，规划容积率为0.73,建筑密度13%，绿化率60%。 1.1.3 项目建筑面积指标 项目总建筑面积40.2万平方米，住宅部分35.9万平方米（其中多层26.2万平方米，联排别墅7.4万平方米，独栋别墅2.3万平方米），公建配套4万平方米；幼儿园0.3万平方米。 1.2 编制依据 本报告根据目前可获取的资料，结合有关的政策法规和湘阴县有关规划，通过客观分析和经济评估，为项目投资提供决策依据。 此外，本报告编制依据还有： 1、湘阴县统计报告； 2、岳阳市房地产管理局发布数据； 3、湖南省国民经济和社会发展十一五规划纲要。 1.3 主要经济技术指标 占地面积 550963m2 总建筑面积 402000 m2 其中： 住宅 359000 m2 多层 262000m2 联排别墅 74000 m2 独栋别墅 23000 m2 幼儿园 3000m2 公建配套 40000m2 容积率 0.73 建筑密度 13% 绿化率 60% 1.4 结论 本项目在目前市场行情下，总投资1,011,534,591元，销售收入1,126,500,000元，税后利润81,755,408元，投资收益率为8.08%。从敏感度分析来看，本项目风险性较大。 二、市场分析 2.1 宏观环境分析 2.1.1 城市概况 湘阴县地处湘资两水尾闾，南洞庭湖滨，总面积1581.5平方公里，总人口70万人，辖19个乡镇，418个行政村。湘阴历史悠久,人文荟萃，是湖湘文化的发源地之一，自南朝刘宋元徽二年正式置县至今已有1500多年历史，先后涌现了宋代名儒周式、历相五朝的夏元吉、清朝“中兴名臣”左宗棠、首任中国驻英法公使郭嵩焘、红军早期将领陈毅安、著名作家康濯、抗洪英雄高建成等先哲时贤。县境内留下了“ 规模甲通省 ”的宋代湘阴文庙、岳州窑遗址、南泉古刹、柳庄、左文襄公祠、太和元气牌坊等文物古迹。湘阴风景秀丽，气候宜人，东部丘陵区被誉为“天然氧吧”，西部水乡被称为“负离子仓”，县境内拥有横岭湖湿地