岳阳市锦城嘉园项目推广策略报告1.doc

锦城嘉园项目推广策略报告 前言 千里云梦泽，烟波浩淼，令几许骚人墨客叹折腰。 万顷西子湖，风情万种，教多少才子佳人直流连。 人间盛景，如斯为盛！ 洞庭神韵，西子风情，江浙文化，湖湘精神，在时空交错中彼此交融——岳阳锦城嘉园，给人们带来的也许不仅是文化风格的聚合，还有人文精神与栖居理想的契合。 当建筑超越本身，成为心灵与精神的家园，生活方式才是人们栖居的主要理由。 岳阳房产市当值高速发展期，竞争激烈，硝烟四起。如何确何项目立于不败之地，完美的建筑品质与建筑文化是当仁不让的基础条件，但与消费心理对应的项目生活价值更是撬开心理市场的利器。我们认为，物业没有终点,生活更没有终点，只有“创新”；日渐富起来的人们对富贵生活缺乏体验，所以需要示范，引导消费无异是一个示范动作。 因此，对于项目的广告推广而言，我们不仅要呈现给消费者一种心动的苏杭建筑文化与风格，还要诠释一种在此基础上开创的全新的生活方式，让消费者产生美好愿景。这是我们思考的着力点。 第一章：市场分析 一、岳阳市房地发展1、地产开发投资继续快速增长 随着岳阳市城市化进程的加快，带动了房地产业的快速发展。2005年，岳阳市房地产开发投资规模继续扩大，投资完成额与2004年同期比始终保持在５０％以上的增速，呈现出持续、快速的发展走势，１－８月完成投资119322万元，比2004年同期增长68.5％。其中：住宅投资走势强劲，累计完成77550万元，同比增长1.86倍，居房地产开发投资的主导地位；商业营业用房累计完成35581万元，同比增长2.3％；办公楼投资累计完成1332万元，同比下降59.7％。 2、施工和竣工规模扩大 随着续建工程的陆续竣工，岳阳市房地产项目新开工程增加较快，施工形势持续向好，全部商品房屋施工面积不断扩大。2005年1-8月，全市商品房施工面积242.90万平方米，比去年同期增长34.9%，其中新开工面积为102.41万平方米，增长30.4%；商品房竣工面积为42.17万平方米，同比增长1.2倍。 3、商品房供需两旺 2005年以来，岳阳市房地产开发中许多去年结转的在建项目正开始步入竣工交付的收尾期，尤其是进入七、八月份以后，竣工房屋增多，现房供应迅速增加，房地产市场呈现出供需两旺态势。2005年1-8月，岳阳市竣工商品房42.17万平方米，同比增长1.2倍,其中：住宅竣工21.97万平方米，增长50.7%。在供给充足的情况下，销售也大幅度增加。1-8月全市商品房屋销售面积40.1万平方米，比去年增长1.0331.14万平方米，增长1.02倍，占全部商品房屋销售面积的77.7%。 4、空置商品房面积有所增加 2005年房地产市场普通商品住房供应量明显增加，住宅类商品房屋空置面积也相应增加。至八月底，岳阳市商品房空置面积为2.2万平方米，其中住宅1.780.42万平方米，比去年同期新增空置面积0.81万平方米；其中住宅类商品房屋空置面积增多0.46万平方米。 5、房地产市场价格持续走高 2005年上半年，岳阳市房屋销售价格指数同比上涨了7个百分点，房屋租赁价格指数上涨了6.1个百分点，物业管理价格指数上涨了1.8个百分点，土地交易价格指数上涨了7.6个百分点，房地产市场价格指数“涨声”一片。房价上涨的主要原因有：一是土地价格飚升，地价上涨难以控制。二是建筑材料价格的上涨超过历史最高水平。建材价格近两年全面上涨了１０％以上，导致了房屋成本的提高。三是当前房价涨幅高于银行的贷款利率，市民普遍看好楼市，对未来房价上涨产生心理预期，投资性、投机性购房比例提高。但由于一般工薪阶层工资收入与商品住宅价格相差悬殊，使许多居民只能望楼兴叹。四是城市拆迁规模扩大，城镇化水平的提高，城市人口不断增加，大批普通市民进入了房地产消费市场，从而刺激房价随着市场需求上涨。 6、住宅小区商铺遇冷 目前很多楼盘，特别是那些较成规模的一些住宅小区第一层都会建成商铺。但是，除较为繁华的东茅岭、南湖大道等黄金地段外，大量的商铺不管是销售还是出租情况都不甚理想。如南湖附近某早期开发的住宅小区和经济技术开发区开发的住宅小区商铺销售经营情况都不容乐观。很多住宅小区已经开门营业的少量商铺，主要是一些小型的食杂店、餐馆、不锈钢制品出售点，要不就是大门紧闭，贴着门面转让的广告。这样，一方面小区居民感到生活配套设施有限，另一方面受商业氛围的影响，商家又不愿入驻，使住宅小区商铺遇冷。 二、岳阳市城市发展分析 岳阳市位于长江与洞庭湖的交汇处，西临洞庭湖，北接长江，是湘北政治、经济、文化、交通中心与旅游胜地。市区辖岳阳楼、云溪与君山三区，城市人口约90万人。 岳阳市交通便利，是湖南省唯一沿江对外开放城市，京广铁路、京珠高速、107国道贯穿市内。水路上通巴蜀，下达武汉与上海。岳阳市内交通网线畅达，金鹗路、巴陵路、南湖