岳阳泰和广场项目营销策划报告3.doc

泰和广场 项目营销策划报告 深圳21世纪不动产 二00五年十二月十五日  第一章　岳阳宏观经济分析 前 言 产品是一个项目竞争的立足点，符合市场需求的产品是项目畅销的保证，因此为了后期项目的快速销售，我司首先着手岳阳市房地产市场的调查，深入分析岳阳当前的经济环境，当地的房地产市场的供求状况，项目所在区域特点及客户的购买行为，再结合项目的SWTO分析，在此基础上，为项目进行市场定位提供市场依据，从而为项目制定合理的产品开发策略和营销策略。  （一）岳阳市概述 岳阳位于湖南省东北部，与湖北、江西两省相邻是一座著名的旅游和文化名城。岳阳是湖南唯一的临江城市。地处一湖（洞庭湖）两原（江汉平原、洞庭湖平原）三省（湘、鄂、赣）四线（京广铁路、京珠高速公路、１０７国道、长江）的多元交汇点上，是长江中游仅次于武汉的又一个金十字架，特别是洞庭湖大桥的通车，构成了承东联西南北贯通的便捷交通网。总面积１.5万平方公里，总人口520万，其中城区面积824平方公里，城市人口78万，综合经济实力仅次于省会长沙，居湖南第二位。改革开放以来，岳阳市经济社会发展驶入了快车道，岳阳的建设与发展，先后被国家定为综合配套改革试点城市、优化资本结构试点城市全国文明城市建设先进城市、科教兴市先进城市、文明卫生先进城市。2003年湖南全省各市州GDP（单位：亿元） 城市 长沙 株洲 湘潭 衡阳 邵阳 岳阳 常德 张家界 益阳 郴州 永州 怀化 娄底 GDP单位：亿元 929.49 383.03 267.69 445.46 285.09 495.19 486.58 81.9 239.67 324.26 280.36 249.61 211.5 2003年湖南全省各市州GDP排名中，岳阳以495.19亿元排名仅次于长沙，位居湖南第二位。 岳阳与长沙历年国内生产总值（GDP） 年份 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 岳阳GDP（亿元） 364.04 406.96 452.02 495.19 590.54 长沙GDP（亿元） 656.41 728.08 812.85 929.49 1108.85 2004年，全市GDP590.54亿元,比上年增长12.2%，规模和速度均创近七年新高；但与 长沙相比，2000年相差仅290.37亿元，2004年，两者相差518.31亿元，差距越来越大。 岳阳历年人均国内生产总值（GDP）? 年份 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 人均GDP（元） 6986 7777 8616 9400 11172 人均GDP取得历史性突破，达到 11172元，人均GDP和处于全省第四位。 人口状况?：人口每年少量增长 年份 2000年 2001年 2002年 2003年 万人 523 523.65 525.54 527.83 （三）岳阳市城区未来整体规划 据了解，近年，计划在市区实施大城建工程 小　结： ·岳阳市经济总量在湖南省排名第二，在长江沿岸五省十地级市中名列第三。2003年岳阳市实现GDP493.66亿元，比上年同期增长10.8%。其中第一产业104.66亿元，增长4.4%第二产业209.35亿，增长15.1%第三产业179.64亿，增长10.5%。三产业结构为21.2:42.4:36.4。按照著名经济学家H·钱纳里的结构性指标判断，岳阳市经济已进入工业化初期与中期的临界点。市场经济体制基本形成适应经济国际化要求的开放格局，经济结构的战略性调整取得重大进展，初步形成现代化城市的格局和风貌 第二章　岳阳市房地产市场数据扫描住宅数据扫描 历年竣工面积 住宅 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 (万平方米） 33.63 64.7 47.6 41.01 75.35 04年住宅竣工面积迅速增长，比上年增长了83.7％。 历年空置面积 住宅 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 (万平方米) 13.54 21.56 12.55 5.01 2.2 住宅的空置率逐年下降，04年2.2万平方米，仅为2001年21.56万平方米的 十分之一，销售压力相对减少。 历年销售面积 住宅 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 (万平方米) 21.86 34.94 42.93 36.55 61.02 房地产销售量逐年走高，2004年的销售面积为61.02万平方米，比2003年增长 66.95％。 历年销售金额 住宅 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 (万元) 16485 27912 34192 27487 48889 2004年销售48889万元，比