山西省晋城市房地产市场调研报告（XX夏季版）.doc

目 录 前 言 3 报告总结 4 第一章 晋城城市概况 5 第一节 城市基本概况 6 第二节 城市气候概况 7 第三节 城市资源概况 7 第四节 城市交通概况 14 第五节 城市产业概况 14 第六节 城市文化概况 17 第二章 晋城市规划概况与分析 21 第一节 晋城城市发展总体规划（2008－2020） 22 第二节 晋城市商业网点规划（2005-2012） 29 第三节 2010年晋城住房建设规划 49 第四节 从晋城城市规划看本项目 51 第三章 晋城市经济环境概况与分析 52 第一节 2008年晋城城市经济发展概况 53 第二节 2009年晋城城市经济发展概况 64 第三节 2010年上半年晋城城市经济发展概况 84 第四节 从经济发展看晋城的房地产业 86 第四章 房地产政策环境概况与分析 87 第一节 2010年上半年全国政策环境分析 88 第二节 2010年上半年市场变化分析 95 第三节 后市预测 137 第四节 新政对三、四线城市的影响 143 第五章 晋城市住宅市场的概况与分析 144 第一节 晋城市住宅市场发展概况 145 第二节 2009年晋城房地产发展概况 147 第三节 2010年上半年晋城房地产发展概况 149 第四节 2010年上半年晋城房地产市场成交情况 152 第五节 2010年房地产市场开工项目情况 159 第六节 2010年晋城土地出让情况 167 第七节 在售重点项目分析 170 第八节 晋城房地产市场发展总结及预测 183 第六章 晋城商业市场的概况与分析 185 第一节 晋城市商业网点现状 186 第二节 晋城市商业网点现存问题 191 第三节 晋城商业市场价格分析 193 第四节 晋城商业地产市场的发展趋势 195 第七章 晋城城市消费力分析 197 第一节 晋城消费环境分析 198 第二节 晋城城镇居民收入情况 200 第三节 目标客户意向性访谈情况 201 第八章 项目的价值属性分析 203 第一节 项目自身条件分析 204 第二节 别墅项目初步操作构想 209  前 言 针对晋城市铭基·凤凰城项目的开发需要，大好机构调查小组于2010年7月份对山西省晋城市房地产市场进行了深入的调查研究，本次调查主要针对三个方面的问题： 晋城房地产市场现状：竞争格局与消费者购房倾向性调查。 铭基·凤凰城项目的价值属性（尤其是别墅价值属性），项目综合价值指标在晋城市场的位置与层级； 项目潜在竞争对手对项目的影响评估； 针对上述问题，我们派遣了专门的调研小组奔赴晋城市对进行为期四天的市场调研，通过对重点竞争对手的实地摸底、意向客户访谈、政府相关部门访谈及资料收集等方式，来调查和研究晋城房地产市场的现状，并在此基础上，针对铭基·凤凰城项目所存在的问题，寻找市场新突破口，解决困难，加速项目品牌建设和利润倍增。同时结合我公司目前掌握的各方面政策信息以及我公司在国内长期从事地产咨询与代理的经验，大好机构汇编了这份《山西省晋城市房地产市场调研报告》（2010夏季版），希望我们的工作能够为贵公司在晋城市的房地产事业贡献绵薄之力，结论及数据仅供参考，不足之处请斧正！ 广州大好房地产战略咨询机构 2010/7/25 报告总结 1、根据调研数据整理可得，目前晋城市区房地产市场的供应量严重不足。根据建设局提供的数据来看，目前市区在售项目有10个，项目总面积72.24万平方米、4919套。截止6月底，已售45.22万平方米、3464套（其中：今年销售4.34万平方为、384套）。目前可供销售面积27.02万平方米、仅有1455套。 2、从市场供货量来看，下半年晋城房地产市场的供应量将会增大。根据建设部门提供的数据分析，1-6月开工面积48.63万平方米、3397套（其中：市区35.41万平方米、2427套）；下半年拟开工项目93.08万平方米、7428套（其中：市区65.05万平方米、5212套）。再加上目前存货量，下半年共有货量约7000套，下半年甚至2011年晋城房地产市场的竞争压力相关大； 3、从土地供应量来看，2010年晋城土地供应量约为1165亩，目前已出让的土地量为132.73亩，剩下的还没出让，估计在下半年晋城土地的出让速度会加快，由此可见，在2011年，晋城房地产市场竞争压力将会不断凸现，其中大部分土地都是以郊区为主（主城区），作为郊区盘竞争会非常大； 4、从市场价格来看，目前晋城房地产市场的价格大概在4000元/㎡（其中最高价为4800元/㎡），以现阶段的楼盘素质、景观配比、户型配比、配套功能等方面综合来看，价格上涨空间绝对存在；同时从个人收入情况来考虑，晋城全年城镇居民人均可支配收入15161元，比上年增长7