工程运作手册.doc

工程运作手册 目　录 工程部员工职责 2 工程部的职责和任务 14 组织结构工作图 14 日常管理 14 计划管理 14 组织管理 15 协调管理 15 资料当案管理 16 安全生产管理 16 专业管理 18 动力设备 18 保安监控及楼宇自控系统 19 消防系统 20 会馆（会所）及娱乐设备房 20 装饰保新 20 中、大修 21 能源、管理及节能降耗 21 对外委托维保合同项目管理 23 工作内容及程序 26 强电专业 26 设备专业 38 弱电专业 50 电梯 58 土建专业 65 中控室 75 专项管理制度 79 工作分配及人员调配流程 79 机房值班制度 84 预防性维修制度 85 设备巡回检查制度 85 机房“动火”制度 86 维修材料及工具领用制度 86 机房锁匙管理制度 87 交接班制度 88 档案借阅制度 88 应急应变处理解决方案 89 水质化验制度 90 卫生制度 90 备品备件采购制度 91 领料工作管理制度 91 二次装修审图重点 92工程部员工职责 工程部的职务是负责设备的运行管理，维修保养、更新改造、监督小区二次装修工程质量等工作。 工程的管理需要有科学性和严密性，因为除了它本身的技术之外，它的工作直接或间接地与客人联系在一起。因此工程部管辖范围如下： 负责小区电力系统、电梯、空调系统、给排水系统、消防系统、监控系统、发电机系统及地面管道的运行管理、设备维护、保养和故障检修； 负责小区排风设备的维修保养和故障检修； 负责楼小区公共地方室内装修设施、门锁的维修保养、景观的维修保养工作； 负责小区公共部份灯饰、灯具的维修、维护工作； 负责小区动力及各系统的设备更新和系统改造； 负责油料、管道系统检查和设备的监督管理，对专业分包进行安全，督导等工作； 负责组织统筹和实施小区公众地方改造工程及土建的维修 负责对服务中心土建的维修 （一）岗位责任制 部门经理 执行总经理的指示，直接对总经理负责； 对工程部所有人员和设备全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位管理人员，培养、巩固骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行与装饰设施的完好。尽最大的努力，以最低的用开支保持小区管理及服务质素水平； 制定下属各岗位规范及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制、操作规程及设备检修保养制度； 巡察小区设备运作，掌握小区工程人员和设备操作，审核每天工作如下： 审核运行报表，掌握耗能规律，发现异常耗能增加，分析原因，及时采取整改措施。 审阅各系统运行监测技术数据，改善及纠正现有设备运作。以达至低成本，高效益的成果； 现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工情况，定期进行技术培训； 现场巡查重点设备运行状况，发现影响小区运作的重大故障，立即安排人员处理； 审定下属班组工作计划、大项维修工作及工程的质量进度，发现问题应及时采取措施； 审定设备更新、改造工程计划、大项维修保养计划，备件购买存量，并按计划执行。 深入了解下属管理人员和员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经常对下属进行职业道德、管理意识教育，培养员工的企业责任感；编制培训计划，定期对管理人员进行培训，提高管理水平，把动力工程部建设成为一支高素质、高技术水准、高效率、高服务质量的队伍。 工程师/技术员（主管） 确保所管辖系统设备的安全运行是（主管）的首要任务，（主管）对下属人员和系统设备负有全面的管理责任，要求每天必须做好以下各项管理工作： 检查系统主要设备运行技术状况，发现问题立即组织处理。 检查系统运行状况发现设备操作误差，立即纠正； 检查下属岗位纪律，发现不良现象立即纠正； 现场督导工程施工，控制工程质量与进度； 实地检查工程施工，控制工程质量与进度； 实地检查下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施； 严格执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，承上启下，及时完成工程经理下达的各项工作任务； 设备发生故障，立刻组织检修，发现隐患，立刻组织处理，做好技术把关工作，保证系统设备经常处于优良的技术状态；当设备发生故障或影响正常小区运作时，迅速到达现场组织处理，并尽快提交事故报告予管理层； 负责制定本系统运作方案，并不断与操作人员研究改进措施，使系统保证安全运行，并节省能源费用； 做好日常安排的工作，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题，设备发生故障时，群策群力，组织抢修，保证小区的正常运作； 负责执行设备的年月检修保养计划和备品备件计划，做好设备的技术档案。设备维修、故障排除，更换零件部件情况应清楚地填入设备档案，每月定期交工程经理审阅； 负责制定系统设备日常维修计划和每年大维修保养计划和备件购买计划，定期提交工程报告给经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率； 执行工程经理的指令，认真贯彻岗