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深圳国际市长大厦 INTERNATIONAL MAYRAL PALACE 2001年度 营销策划黄皮书 G—ESTATE 深圳怡安信 目录 房地产市场大势回顾与展望 深圳区域市场现状与前景 华侨城片区市场竞争格局 项目规划建筑设计方案修改建议 200年度营销推广战略部署 第一章 房地产市场大势回顾与展望 新世纪第一年，百姓告别了城镇住房短缺时代，全国城镇人均住房面积达到世界中等收入国家水平。与此同时，去年4季度以来商品住宅市场销售增长减缓的势头显示，房地产市场新一轮调整来了。 ????房地产业健康发展需要调整 ????分析目前影响我国房地产市场健康发展的矛盾和问题，从供给层面来说，一是房价高；二是质量低；三是服务差。从消费层面来说，主要是实际购买力不足。从市场管理层面来说，主要是法律、法规不健全，自身管理行为不规范。为此，专家认为，要早日完成房地产业新一轮调整，我们的开发商、消费者和决策管理层则需要从各自角度层面进行不同的调整。开发商：首先需要调整心态和观念 ????目前相当一部分开发商的共同心态是热衷炒地、炒作概念，企求一夜暴富。而对如何提高企业开发效率，提高创新能力；对如何使目前过高的房价降下来，努力提高住宅的性价比毫不感兴趣。因此，有关专家认为，对开发企业的调整来说，首先是心态和观念的调整。随着我们告别住房短缺时代，房地产业的暴利时代也正在消失。企业要想得到稳定的投资回报，就必须通过建立企业现代制度来强健自己的“筋骨”，同时，根据市场需求，提高开发效率，靠产品创新，靠薄利多销，靠诚信服务来开拓市场，占领市场。 ????消费者：实施住房梯级消费计划 ????据建设部抽样调查，在2001年前9个月的全国房地产开发投资中，国内贷款约占22％，同比增长26％；企业自筹资金约占29％，同比增长31.％。其他资金占45.8％（主要是消费者的购房定金和预售收入），同比增长近40％。 ????目前，城镇居民个人购房者已成为推动我国房地产业发展的主要动力。在城镇居民中，先富起来的一部分人、相当一部分收入有保障和收入较高的部门、行业的职工，尤其是工作年限较长的老职工都已拥有了自己的住房。目前极需改善住房条件和需要买房的大部分消费者，都是中低收入行业的职工和刚参加工作不久的年轻人。 ????因此，要提高这部分人的住房购买能力，需要企业、政府各自采取措施，降低目前过高的住房价格；需要在加快全社会个人资信制度建立的同时，进一步加快以个人住房抵押贷款为核心的住房金融发展，更需要进一步加快住房分配货币化的改革步伐，尽快落实企事业单位，特别是企业的住房补贴发放。此外，消费者也需要改变住房“一步到位”的消费观念，从不同时期家庭收入的实际出发，实施住房梯级消费计划，买小房换大房，买旧房换新房。 今日回头看深圳市房地产市场，十大热点堪值玩味。 ????这十大热点，依时间顺序是：“红皮”与“绿皮”房地产证并轨、《深圳市土地交易市场管理规定》出台、新版售房合同启用、万科问鼎盐田地王、二手楼专场拍卖、大盘运动、房车擦出火花、第三届住交会办“中国地产节”、“深圳地王”首拍卖出高价、中海阳光棕榈园惊现“排队”现象等。 ????“红皮”“绿皮”房地产证并轨 ????2001年3月1日起，深圳的安居房，即房改房登场上市，约有16万至18万套住宅允许上市交易。 ????新政策规定，“绿皮”房地产证可以与“红皮”房地产证并轨。即原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的、单位和个人的、不能进入市场的房地产（具有“绿皮”房地产证的房地产），通过补交一定比例的市场地价款后可成为商品房，换发“红皮”房地产证，可上市交易。 ????这可是一项对深圳房地产市场带来较大影响的政策，当然有人欢喜有人忧。 ????《规定》掀动地产风云 ????去年3月6日，《深圳市土地交易市场管理规定》出台了。据讲，它是国内第一部通过正式立法的土地有形市场交易的地方性规章。 ????这也为有些寂寞的2001年楼市，添加了几分热闹气氛。 ????越来越多的发展商包括振业这样的资深“国家军”活跃于招标拍卖会，这在以前简直不可思议。资金实力给公平划线，有人说，往后要淘汰大半发展商。令人困惑的是，不断地传出发展商“意外”圈到好地的消息。不管如何，在土地面前，资本和品牌受到如此顶礼膜拜，这是好事。 ????新版售房合同启用了 ????去年3月1日起，深圳市启用新版商品房预售买卖合同，对沿用7年的深圳商品房买卖预售合同进行了16处重大修改。 ????有人认为，新版合同更加规范完善了。但据报道，去年房地产纠纷案比前年翻了一番。 ????万科问鼎盐田地王 ????去年7月20日，万科、百仕达、合生创展、振业争夺盐田一块占地近27万平方米的土地，万科以4.0599