布吉中心广场裙楼商场项目可行性分析报告.doc

[ 布吉中心广场]裙楼商场项目 可 行 性 分 析 报 告 [ 布吉中心广场]裙楼商业项目 目录 发展商提供返租的资金预算及可行性论证。 （发展商对返租承诺的确定及新手法） 项目周边的消费人流对本项目商业的支撑力分析 购买商铺的客户群体分析 大型商场进驻将对本项目商业带来的机会点分析 布吉火车站的兴建对本项目商业带来的机会点分析 结论 策划说明 在组织此报告以前，我司结合了项目的一些实际情况，综合了项目目前一些综合性因素而成： 对于布吉中心广场，只考虑二、三、四层返租，五层自营出售。 布吉中心广场二---四层裙楼为天虹商场或沃尔玛经营百货类超市。 项目返租部分返租的时间定为15年。 投资分析中的利率按现行银行活期利率2.25%计。 在进行资金预算时，我们只按营销利润进行核算而忽略项目的成本预算。 策划的主体思路是体现贵我双方的会议精神。 发展商提供返租的资金预算及可行性论证（发展商对返租承诺的确定及补偿手法） 对于发展商提供返租的方案，当然在操作手法上会有些难度，但结合我司多年的营销经验，其操作应当说是非常可行的。 1、返租营销与自售营销的对比分析 A、返租营销方式 首先分析目标客户群是哪些，在返租方式情况下，我们的目标客户群是针对投资客户，投资客户是深圳最多的一类阶级－中产阶级，他们购铺所看重的是获取投资高回报及铺位具有可见的升值空间，因而具有稳定的回报与升值就成为他们闲余资金的避风港，在我们销售的彩福世纪商城客户中，购买返租铺位客户都是冲着10年返租每年8%租金收益而来，对于8％的租金回报来讲，高于存款利息近4倍，而且又有国有房地产公司的兑现保障，因而购铺风险较其他投资品种低，客户购铺对于他们来说只需支付40％的首期款，其余的供铺款可用返租租金冲抵，10年后的商铺用于出租或转让均有更大收益，当然这也是客户对宏观经济执续向好有信心的表现。 事实上，返租回报在深圳商铺销售中已成为共同的营销手法，只是返租年限长短不同，但让客户能获取稳定租金收益及保持信心购铺已成为共识。 对于开发商而言，返租回报也是有利的，这是因为首先可极大刺激客户购铺欲望，促进销售以利于回笼资金，便于后续项目的滚动开发。作为房地产开发公司，销售楼宇才是其工作重心，资金有效回收后，用于后续项目可减少一大笔银行贷款利息，且免去了许多评估交易费及业务招待开支，对于整个公司的良性运作有极大帮助。其次返租方式的采用可减轻客户购铺后由于商场经营风险而带来的不稳定因素，一般来说客户购铺后多采用按揭方式，假如商场在开业后生意不旺，导致客户资金周转困难，则许多客户供楼存在压力，而房地产开发公司因在按揭业务中存在物业回购责任，因而须间接替客户承担购铺风险，但如采用返租方式，返租期内客户可用返租租金贴补供楼款，则供楼压力减轻，相应回购风险也随之降低。具体举例如下：例：二层一个总价50万元的铺位，发展商提供5成10年按揭和15年返租，这样客户的投资分析如下： 铺位总价：50万 首期五成：25万 10年月供：2720元 15年每月返租3333元 说明：返租额大于月供 铺位10年按揭总价达： 250000＋326400＝576400万 15年返租回收资金 500000*8%*15=600000元 结论为客户在我们提供的返租方案中15年可净赚一个价值50万的铺位，（且不含物业升值因素）此案例为按揭购铺方式，实际购铺只交纳了25万首期，对于投资者压力是比较轻松的。 另外随着布吉客运站的建成，还有房地产物业无穷的增值潜力，这样显然对投资客户是有明显的刺激的，其操作性也是非常强的。 在上一组数据中对客户是具有吸引力的，现在唯一要讨论的是发展商提供8％的投资回报的可行性。 现我们对沃尔玛和天虹两家大型商场的招商洽谈的租金来看，基本上锁定在40元／平方米左右，这样按二、三、四楼平均40／平方米出租的话，（这里由我方估算，具体按洽谈而定） 二三四层的总面积为5100*3=15300m2 每月租金收入为 15300*40=61.2万 每月返租（按80%销售率计）15300*12000*80%*8%/12=97.92万 相当于每年要补贴（97.92-61.2）*12==440.64万元 另外，我们从发展商回笼资金利息来看，如果发展商回笼资金1.5亿元，每年可获取活期银行利息337.5万，且一个正常的企业如果将资金用于扩大再生产，所获取的利润应远远不止活期利息数。 从企业的资本运营看，完成销售资金的回笼可减少项目的贷款利息等于节省了成本。 从上来看，发展商提供8％的15年返租方案是相当可行的。 确定发展商提供8％租金回报的理由： 8％的租金回报是一个比较数，我司在多年的销售中总结，这个数比银行利率高，客户近能接受。 如果低于8％的回报，客户投资者就会感觉到明显的不划算，而不会