帝亚世豪商业中心项目营销思路.doc

帝亚·世豪商业中心 项目营销思路及广告推广策划方案 说在方案之前 非常感谢贵公司给予典派的厚爱与支持，自接触帝亚·世豪项目以来，本公司不遗余力地作了一些前期工作，并对项目有了一定的认识和了解。泓泰、典派在经过前一段时间的沟通，经过双方不断的摸索和推断,已经在项目的业态规划、营销、推广、招商上有了相对统一的意见；但更多方向性、战略性、策略性营销工作及广告工作迫切需要进行。 深圳典派广告以及香港世纪推广都对本项目较为关注；我们将一直坚持“实效广告为核心”的操作理念结合百年德化具体状况在营销思维及广告策划上进行全盘整合；对于广告策划我们总结出基本工作参照与问题点： （1） 所的特点是什么？????（2） 最重要特点是什么？（主卖点）????（3） 目标客户是谁？????（4） 目标客户为什么要买或者不买？????（5） 我们要传达给目标客户的信息是什么？????（6） 怎样才能使这些信息有效地传达？?? 凡事预则立，典派广告希望能与贵公司携手合作，愉快共进。更希望帝亚·世豪品牌日益壮大，眩目辉煌。 目 录 第一部分 形象整合 第二部分 SWOT分析 第三部分 核心定位 第四部分 营销策略 第五部分 广告推广 第六部分 媒体策略 第七部分 价格策略 第一部分 形象整合 项目档案： 帝亚·世豪商业中心位于进贤县胜利路和进贤大道交汇处，由江西广电房地产开发有限公司投资兴建的商住建筑群 帝亚·世豪商业中心首层为大型多功能购物广场，步行街一、二层为商业产权式店铺，三层以上为住宅 帝亚·世豪商业中心首层购物广场面积达10000平方米，层高4米，一、二层铺位共400个 周边配套有大礼堂广场、水上乐园、岚湖电影院、彩虹大酒店、工商银行、汽车南站、进贤一中等 项目面临的竞争趋势 实力与品牌的竞争 综合品质竞争 价格竞争 营销竞争 第二部分 SWOT分析 项目优势： 黄金地段：地处进贤繁华的商业版块胜利路和进贤大道交汇处 超大规模：超大型商住建筑群，首层的多功能购物广场，步行街一、二层为400间店铺 便捷交通：进贤县交通枢纽轴心地，国道旁首席物业，交通网络贯通全县及周边区域 现代造型：建筑高大雄伟，气势磅礴，设计精美绝仑，洋溢简约流畅的现代主义风格 卓越品质：当地首个配备强劲节能冷暖中央空调、自动扶梯等高档装修设备的商场 超前经营模式：商业空间丰富多姿，领先体验一站式休闲购物 项目劣势： 项目所处位置属新开发区，尚未形成浓厚的商业氛围 缺乏明显主题和个性化特色，人流量缺乏 开发商缺乏足够的商业管理经验 当地居民消费力有局限 项目机会： 现代人消费观念的增强 全新一站式购物概念的兴起 当地生活水平的提高及生活方式的改变 新商圈的形成 项目威胁： 周边项目价格竞争激烈 缺乏足够的客流和购买力 选择入住商家并形成系统管理 第三部分 核心定位 定位： 帝亚·世豪商业中心所经营的项目来看，其功能范围应该仅只休闲\娱乐\购物；但综合本项地理位置及交通 状况，我们在项目定位上增加“观光”这一功能！ 为何需要增加“观光”功能定位？ ◎集购物、娱乐、休闲三位一体的帝亚·世豪商业中心缺乏新颖性、缺乏吸引力与辐射范围、缺乏有机的整合功能、缺乏宣传推广的支撑点等。 ◎因为一个超大型购物广场的辐射范围非常广泛（专家预测与调查辐射范围将达到200—300公里）；因此更需要一个广泛的商业辐射区域，观光功能的建立能满足这一要求。 ◎因为帝亚·世豪中心需要足够的吸引力，来建立商业消费的人流基础。 ◎因为一个超大型购物广场需要有机的调和能力与宣传推广的新闻舆论支撑点。 本项目与进贤现状的不利因素： 【消费大环境尚未形成，与老市区的购物环境及商品供应有很大差距。 【项目离南昌有一定距离，地段较为偏僻。 【交通开发区，来往车辆稀少。 请看以下图表： （方形状辐射范围，有商业辐射局限性） 3倍数的核心竞争力 （园形状辐射范围，有足够商业辐射的广泛性和相互性） 大于、等于4倍数的核心竞争力 定位及概念推广 产品功能定位 一站式物业——集购物、休闲、娱乐、饮食、旅游等多项服务于一体 休闲式物业——提供悠闲的购物享受，享受娱乐化生活，寓购于玩 商业平台型物业——扩大商圈效用，带动区域经济作用 属性定位 进贤县超大型“一站式”商贸基地 形象定位 开创进贤商业新境界 鼎级商圈 震憾进贤 定位延展 对投资者——经商人士的创富航母 对消费者——都市菁英的休闲领