常州九龙商贸城定位及规划设计建议上.doc

九龙新世纪商贸城 常州项目组 2010年 2月 6日 谨呈：金三角置业有限公司 　　根据与贵司有关协议的约定，我司现按时提交常州九龙新世纪商贸城项目之定位及规划设计建议报告。贵司可将该报告用于与上述项目相关的开发与营销活动。并对本报告提出修改建议和意见。 深圳市世方市场营销策划有限公司 常州项目组 注：本报告中所采用之原始资料除特别注明外均来自深圳市世方市场营销策划有限公司，内容属深圳市世方市场营销策划有限公司与本项目开发商共有机密。未经许可，任何第三方不得以任何形式转载、翻印、抄袭或传阅本报告之内容。 地址：深圳市华强北路圣廷苑酒店世纪楼1001-1008室 电话：0755 传真：0755 邮编：518028 目 录 第一部分 项目定位分析 5 一、项目整体定位 5 1、项目整体经营定位 5 2、项目经营定位SWOT分析 5 3、项目经营业态定位 7 4、项目辐射商圈定位 10 5、项目消费群体定位 12 二、项目经营分区 14 1、各业态经营面积比例一般规律研究 14 2、项目各业态经营面积测算 16 3、各业态楼层分布一般规律研究 18 4、项目经营分区建议 19 三、项目招商可行性分析 26 1、本地市场招商可行性分析 26 2、异地市场招商可行性分析 27 四、项目销售可行性分析 28 1、现有专业市场项目销售火爆 28 2、大卖场式商铺市场认同度高 28 3、小商品市场商铺投资门槛低 28 4、现有市场投资自营比例较高 28 五、项目经营风险分析 29 1、经营管理公司对后期经营的影响 29 2、配套缺乏对后期经营的影响 29 3、所在区域小商品市场低档经营对本项目的影响 29 第二部分 项目规划设计建议 30 一、铺位形式及分割标准 30 1、平面分割原则 30 2、平面分割建议 30 二、项目建筑规划及室内装修设计建议 35 1、项目整体规划布局建议 35 2、项目平面规划设计建议 38 3、外部装修设计建议 40 4、室内装饰设计建议： 44 5、社区商业装修建议 52 第三部分：项目销售均价制定及收益预算 55 一、项目销售均价制定 55 1、销售均价制定原则 55 2、商场部分价格制定 55 3、社区商业部分均价确定 60 二、项目整体收益预算 61 第一部分 项目定位分析 一、项目整体定位 1、项目整体经营定位 5万平米常州传统小商品商圈升级版，现代化小商品批发采购中心 本项目地处常州小商品市场成熟商圈，该片区小商品市场具有较长的经营历史，知名度较高。但区域内如九龙小商品市场、金三角小商品批发市场等由于经营规模小、经营环境差、经营档次低、业态布局不合理等诸多问题，导致采购客源的逐步流失，一定程度上影响了该部分市场的长足发展。 本项目旨在打造现代化的小商品市场，从市场规模、建筑格局、业态布局、商户质量及市场配套等各方面入手，进行市场升级，最终成为常州核心区小商品市场升级代表作。 规模升级：5万平米常州核心区最大小商品批发采购中心； 硬件升级：现代化商场式经营，中央空调、消防系统、升降电梯等现代化设备一应俱全； 配套升级：仓储中心、物流中心、升降货梯等配套设施为市场经营提供便利； 规划升级：进行科学的业态配比和经营分区，一改老市场杂乱、同质化经营现象； 营销模式升级：本项目将在保持传统交易模式的基础上，创建网络平台，将现货交易、网络交易及代理加盟等多种交易模式有机结合，拓宽生意机会； 管理升级：组建专业市场经营管理公司，引进具有成熟市场操作经验的的管理人才，为市场提供全方位服务。 2、项目经营定位SWOT分析 1）优势和机会分析（SO分析） 项目地处小商品成熟商圈核心区域 项目区域内有九龙小商品市场、金三角小商品批发市场等小商品市场，市场规模达28000平米，商户总数逾1200户，该部分市场经营稳定，商户总体实力较强，在常州及周边地区具有较大的知名度。 老市场亟待升级改造 常州现有小商品市场经营环境差、配套设施不完善、经营分散、缺乏统一的市场经营管理和推广，市场发展已进入瓶颈期。项目定位为现代化小商品批发采购基地，立足本地现有市场，从硬件设施及软件配套等方面进行升级改造，顺应市场需求。 项目所处区域交通便捷 项目位于青龙西路，周边公交系统较为完善，公交线路遍布常州市区的各个主要商业中心及居民集中区域，项目公交通达性强。另外，本项目临近城市快速公交红梅新村站，附近人车流密集，从而使本项目拥有优越的地理位置及交通条件。 常州市小商品消费基础庞大 常州市辖5个区、2个县级市。截止2008年底，市常住人口（含在常居住半年以上的外来人口，扣除本地户籍人口外出半年以上的人口）总量达440.71万人，比上年末增加5