常州别墅房地产市场报告必威体育精装版XX年.doc

常州别墅市场调研报告 目录： 一、别墅产品的区域分析： 目前，市场在售的别墅项目有： 城北板块：香树湾花园、富琛苑、龙城福第； 城南板块：天安别墅、新城湖畔春秋、莱蒙城、中天名园、九洲豪庭苑、新城公馆、太湖湾度假村、御城、新城长岛； 城西板块：名城嘉苑 城东板块：新城公园壹号 通过上表的推案量分析可见：城南板块＞城北板块＞城西板块＝城东板块 目前常州在售别墅项目主要分布在城南版块，其中一部分集中在西太湖片区，如新城湖畔春秋、天安别墅以及本项目等；另一部分为高档住宅项目中的别墅产品，如新城公馆、御城、莱蒙城等。另外，太湖湾片区也将是别墅项目较为集中的区域，虽然目前在售项目只有常惠房产开发的太湖湾度假村，但苏源房产、长兴房产等在此区域均有别墅规划用地，因此此区域也会成为主要的别墅区。而新北的别墅供应项目仅有3个，且基本集中在江阴区域，但由于项目的目标客源主要还是针对常州客源，因此也统计在内。而其他区域只有一些零星的别墅项目。 二、别墅产品的供应分析： 项目 目前供应量 后期市场余量（不包含已推案量） 预计下半年新推量 新城湖畔春秋 57000平米 23000平米 未定（07.4月2期已推） 御城 11400平米 / 07年下半年4万方预计推出 新城公馆 60000平米 40000平米 未定（07.6月2期已推） 天安别墅 39365平米 80000平米 07年年底预计推量4万左右 香树湾花园别墅 90000平米 30000平米 未定 太湖湾度假村 无 31510平米 未定 名城嘉苑 21000平米 全部已推 / 新城.公园壹号 45000平米 全部已推 / 莱蒙城 未定 / 预计07.10推出（预计在3万平米左右） 中天名园 40000平米 40000平米 未定 新城长岛 29580平米 全部已推 未定 九洲豪庭苑 未定 / 未定 富琛苑 15510平米 全部已推 / 龙城福第 / / 预计9月份推出4万平米 总供应量 408855平米 244510平米 15万平米 从常州别墅市场供应情况来看，目前在售项目共14个，总供应量约为400275平米，市场余量在244510万平米。在售个案大多是04、06、07年推出的。预计在今年下半年会是新增案量上市的一个高峰期，新增案量约15万平米。另外，新区以179.1万/亩成交的软件园地块，总建约150万平米，容积率为1.6，预计在07年下半年推出，预计会有较大体量的别墅推出。但就别墅产品而言，由于国家对别墅用地的控制，今后的供应将日趋减少。 三、别墅产品的去化分析： 项目 供应套数 （套） 所在区域 开盘时间 去化套数(套) 去化率 新城湖畔春秋 一期112 城南板块 一期04.12 112 100％ 二期50 二期07.4 20 40％ 御城 一期：36（尚未正式公开） 06.10.22 14 40% 新城公馆 一期：114 一期06.8.19 114 100% 二期78 二期07.6 40 51% 天安别墅 一期112 04.12 90 80％ 九洲豪庭苑 未定 / / / 太湖湾度假村 一期10 一期06.10 10 100% 莱蒙城 未定 / / / 中天名园 一期80 一期05.8. 80 100% 二期60 二期06.10 45 75% 新城长岛 90 07.6.16 32 35% 新城.公园壹号 一期86 城东板块 一期06.11 35 40% 二期60 二期07.6 18 30% 名城嘉苑 59 城西板块 07.5.21 5 8% 富琛苑 36 城北板块 06.3.25 0 0 龙城福第 116（未开盘） 07.10（预计） / / 香树湾花园别墅 一期120 一期06.1.29 108 90% 二期142 二期06.12 120 85% 统计： 1341 833 2005以来，受国家宏观政策影响，区别墅市场供应量明显减少，许多个案都以销售以往的余量为主，成交也呈缓慢态势；步入2006年，市场相应回暖，其中富琛苑开盘成为新北区别墅推案市场的一支独秀，但是效果欠佳，由于地理位置较偏，周边环境较复杂，产品定位不明确。导致开盘之后达到“0”去化业绩。后续市场看，香树湾花园的和院别墅推出以及富琛苑的重新开盘，使得后续市场看点较多。但从目前新北市场来看，富琛苑仍然处于“0”成交状态，开发商只能对外称未开盘。而龙城福第由于紧邻富琛苑，而迟迟未开盘，预计该项目认可度受富琛苑的影响较大。湖塘别墅市场可谓捷报频传，新城公馆开盘便售出70余套别墅，湖畔春秋去化率也相当理想，因此从销售方面来讲目前可谓“南