平顶山市新区中心策划报告2.doc

市场调研精要结论 重要房地产信息汇集 （一）城市特征 平顶山因“煤”设市，经济结构单一，计划经济色彩浓厚，第三产业相对落后。工业立市、发展旅游、建生态城市是平顶山社会经济发展不可忽略的方向； “移民”建市，市民“故土”观念相对较弱，新的“故土”观及城市凝聚力有待形成,新型、独特的城市主体文化有待建立； 多元化的人口结构，带来多元的文化交流与消费需求； 市“龄”短，市区历史沉积少，但周边区县却拥有丰厚的历史遗存，整体仍处在“中原文化”的包围之中； 依托“煤”资源，地方财政收入相对稳定和丰厚，城市基本建设资金相对具有保证； 资源型城市，依附于资源开发形成与之配套的相关产业链。资源的二次加工，提高资源产品附加值方面的比较少； 移民城市，企事业单位职工占城市人口组成的治理位置。仅平媒集团便有职工10多万人，家属30万人； 商业从业人员多以低收入的服务型为主，经营业主数量较少，规模和实力普遍较小； 除电厂机械厂等个别效益较好单位职工及矿工等特殊工作岗位的职工月收入在1000元以上，全市人均月收入为600—700元； 未来的经济形式以煤矿开采加工为支柱，以机械制造、纺织、电力为主导，传统工业为主流，商业为辅助的发展格局； 多数群体的文化层次较低，整体的社会治安状况较差，商业信誉不得保障； 信息传播的口碑效应显著，多数信息依靠于亲戚朋友、邻居熟人等之间的口头传递，缺乏信任。 （二）新区建设 新城区规划完整，开发力度大，启动区7 k㎡土地全部出让完毕，市级党政机构几乎全部迁入，大规模开发在即； 住宅房产开发处于启动后的上升阶段，价量上升空间较大，产品供应单一，高端产品处于供不应求状态； 市民对新城区环境及未来发展潜力认同感较强，近期开发的中高档住宅及商铺项目就广受市场追捧，但针对经营性投资，市场普遍认为尚需一定时间培育； 可以预见，在基本交通配套解决后，未来新城区公务性餐饮、娱乐消费市场潜力巨大； 起步区的饱和人口预计约五万人。 人员构成 人数 政府公务员及其家属 7000人 农民拆迁户 3000人 学生及教职员工 18000人 高档住宅区的居民 4000人 合计 32000 项目地块处于新城区核心位置，南临白龟山水库、西临新城区城市生态广场，北临城市行政中心，加之是新城起步区唯一的商业规划用地，使其蕴涵极大的商业价值； 新城区距老城区9公里，约十分钟车程，目前居住人口较少，地块的商业经营有待入住人口、市政、生活配套等条件的成熟和完善，其中公共交通对实现地块的可达性尤为重要； 地块西侧五星酒店项目对本地块拟开发的酒店及婚庆项目会有一定影响，须错位竞争； （三）商业、商务项目调查 核心商圈以中原商场为圆心，约700米为半径。由体育路、开元路、和平路、优越路、中兴路所组成的一级商圈，商业氛围浓厚。 万家商场带动了商业中心区向北移动，还有华府广场。现阶段的商业格局比较零散，除了建材、服装、家具用品等已经形成相对比较集中的行业市场外，其他行业处于分布比较零散，经营比较混乱的状态。 低档产品较为饱和，商品及消费场所囊括低中高各类档次。 批发流通业受限于交通环境和地理位置，同时受郑州市场的影响，商业的发展受到郑州与洛阳的辐射，其商业氛围欠发达，对周边县市的辐射力欠强。 居民收入水平增幅较少，商业发展缓慢，人口层次较低。消费观念滞后使得商业环境中缺乏以休闲、娱乐为主体的新型业态。 投资市场低迷，几个大商业项目销售火爆，经营不善。投资者经过贸易广场和恺撒两个最火爆的商业盘，经历了统一招商、统一经营和自主经营两种方式，投资行为显得较为理性。 高档商场只有万家一家，购买商品的细化以实用性为主，价格反映敏感。品牌店、商场中团购的现象较为普遍。 商业业态、业种较为单一，大中型综合型生活超市、电器专业卖场等尚处于空缺状态，新型商业业态、业种有待引进、整合和提升。 市区黄金地段百货商场租金约一楼：70元∕㎡，二楼：50元∕㎡，三楼：40元∕㎡，四楼：30元∕㎡，五楼：10元∕㎡—20元∕㎡，老市区传统商业中心的地位暂时无法取代和动摇。 商业空间格局理性思考和设计支持有限，如人流和车流考虑不充分、通道不合理、停车不方便，无法留住人。 特色旅游优势与商业经营加以整合，形成鲜明的标志性的商业旅游文化基地。 部分商业改造思路缺少创意，商业主题不够清晰，消费市场的细分与引导空间较大。 全城知名的餐饮、休闲、娱乐类消费场所不够集中，分布也不够科学，无法满足商业喜欢“扎堆”经营、成行成市的集中优势效应。 购物环境的商业性包装未突破传统思维。 典型案例： 繁荣街：上下两层50平米，1.2万元/平米左右，租金62元/月/平米，以服装（男女）、批发市场等。 佳怡酒店（五星级产权式），28平米，8000元/平米，24万元左右。 佳田酒店，5180元/平米起价（14层，561