广州市帝缘花园策划总案4.doc

目 录 前言 2 第一部分：市场分析 3 一、花都房地产发展历史简析 3 二、花都房地产的基本状况与特点 3 三、花都房地产发展趋势分析 5 四、狮岭镇概况 7 第二部分：项目定位 16 一、项目概况 16 二、SWOT分析 16 三、狮岭镇消费者调查分析 17 四、产品定位 20 五、客户定位 22 六、价格定位 23 第三部分：营销策略 28 一、项目总体整合营销思路 28 二、本案实际操作阶段与步骤 28 三、租、售面积的策略性确定 29 四、招商、销售与促销策略 29 五、项目营销推广策略设计报告 32 六、媒介策略 32 七、广告推广具体方案 34 八、现场包装 36 九、营销代理工作计划 37 十、销售目标： 39 结束语 41 前言 我司对机会深表谢意。凭籍着数年房地产经验，将竭尽所能，为司提供最好的服务 ◆ 多数楼盘的占地面积在5万㎡以下，规模较小。 （2）房地产开发水平有待改善 ◆ 大部分项目建筑密度高,不重视人居环境 ； ◆ 大部分楼宇外观设计平庸,风格单一； ◆ 楼型以不带电梯的中高层和带电梯的小高层为主； ◆ 户型功能设计比较落后； ◆ 物业服务水平落后，管理人员素质偏低； 会所等生活休闲配套缺乏。 在商业地产方面，花都区房地产市场有以下特点： ◆ 第三产业比重不断增长，商业发展（尤其是餐饮、娱乐业）呈蒸蒸日上之势； ◆ 商铺投资意识强烈，区域需求旺盛，今年上半年，区域内商品房（含商铺）销售面积比去年同期增加了169.5%，交易量呈火爆之势，比去年同期翻了一翻还多，创历史最高水平； ◆ 从产品方面来看，商业表现形式以沿街铺面为主，城区整体缺乏具有一定规模的集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业场所。 三、花都房地产发展趋势分析 （1）地区优势逐渐显露，将日益受到外界关注 ☆ 得天独厚的水陆空立体交通网络成型 ； ☆ 新城区道路规划完善； ☆ 居住环境优越，空气清新； ☆ 楼盘开发成本低，楼价尚处于偏低水平； ☆ 商业发展有所改善。 衣食住行是与人们息息相关的事情，也是人们置业考虑的首要问题，当花都的居住环境不断改善的时候，其地区优势就逐渐显露出来了。 （2）从群侯割据到大盘鼎立 ☆ 原有局面：中小型项目主导市场，开发理念落后，忽视配套和环境的建设，营销手法单一； 发展前景：小发展商们被迫退出市场或相互整合，规模化、人性化、生态小区主导市场，日益注重营销推广。 花都长期以来都是小发展商割据的局面。但随着大发展商进入而带来的高品质的产品，先进的开发理念和营销手法将对花都房地产市场造成很大的冲击。加上人们对居住品质的要求越来越高，一直不重视配套，以低价格为主要策略的花都本土开发商将走进死胡同。发展的趋势肯定是规模化、人性化、小发展商将退出历史的舞台，占据市场的只能是少数的大型发展商。 （3）商品房的成交量将有明显的提高 ☆ 环境优越、市政配套不断完善，吸引外来人士前来置业； ☆ 物流业、汽车业、皮具业等支柱产业的发展，为花都楼市注入了巨大的市场购买力； ☆ 大批机场、汽车、物流业的专业技术人士及其家属将前来定居； 居住环境的完善将吸引一批人士前来定居，投资环境的改善也将吸引一批人士前来投资并置业，新机场和汽车城等大型企业的专业技术人士也有着置业的需要。种种的需求为花都楼市注入了巨大的市场购买力 ☆ 住房需求随着人口总量的增加而增大； ☆ 随着都市化的发展，花都本地人对居住品质的要求有着更高的要求； ☆ 外来人士的层次提高，他们对商品房本身就有着很高的品质要求。 量变会产生质变，需求的增加不单刺激成交量，也会导致商品质量的提升。另一方面，本地消费者已经从“满足居住要求而购买”逐渐上升到“享受居住环境要求而购买”的层次，他们的需求和外来高层次人士的需求将不断增大。 （5）大型生态小区将得到注重和发展 ☆ 环境是花都的优势，有“广州后花园”之称； ☆ 市民购房置业对环境的重视程度越来越高。 花都的绿化面积6.9平方公里，环境是花都的随着广州市民购房置业对环境重视的程度越来越高，花都的环境优势将突现发展善用环境优势大型生态小区 2002年，狮岭镇被评为广州市村民自治模范镇，广东省制造业信息化工程试点示范镇，广东省推进城市化建设试点中心镇，被中国轻工业联合会和中国皮革工业协会授予“中国皮具之都”的光荣称号。自此以来，狮岭镇一直遵循建设适宜创业发展和生活居住的广州市特色产业卫星城、花都片区副中心和以皮革皮具为主的专业化生产和贸易基地、区域性物流集散中心的定位目标，坚持“发展第一，经济第一，工业第一，皮革皮具第一”的发展思路，重点发展皮革皮具产业，大力推进中心镇建设， “品牌效应”日益明显，人民生活水平大幅提高。 目前，狮岭镇成为了全国最大的皮具生产销售中心和皮具原铺材料集散地，有皮革皮具商行和生产企业5000多