广州白云区君富商务中心营销策划方案.doc

君富商务中心营销策划方案 广州善策·形界联合机构  目 录 1、君富商务中心项目区位分析 3 1.1项目地理位置 3 1.2、项目区位状况 3 2、君富商务中心SWOT分析 4 2.1、项目优势分析 4 2.2、项目劣势分析： 4 2.3、项目机遇分析： 4 2.4、项目威胁分析 5 3、君富商务中心主卖点分析 6 4、君富商务中心目标客户群定位分析 7 4.1、目标客户群体定位细分 7 4.2、目标客户群体心理需求 8 5、君富商务中心项目定位分析 9 5.1、项目市场定位 9 5.2、项目产品定位 9 5.3、项目核心推广主题定位 10 5.4、项目投资主题定位 10 5.5、项目功能定位 10 5.6、项目户型定位 11 6、君富商务中心整体营销节奏安排及执行策略 12 7、君富商务中心推广媒体、物料选择策略 12 7.1、媒体及物料选择策略 12 7.2、媒介组合策略 13 1、君富商务中心项目区位分析 1.1项目地理位置 项目位于白云区新市墟齐富路。新市街位于广州市中心区的北面，地理位置十分优越，是广州市中心连接广州远郊和花都、从化的重要交通枢纽。机场高速公路，让该区域形成国际化的链接。 1.2、项目区位状况 新市街辖区面积6.91平方公里，辖区内有11个大型居住社区，19个社区居委会，户籍及常住人口12万多人，是广州市北区一处比较成熟集中的居住区和商务区。 总结：项目位于广州北区新市路，周边居住人口密集，聚集了众多中心型企业，具有发展商务写字楼市场的潜力。 2、君富商务中心SWOT分析 2.1、项目优势分析 项目整体体量约为13000平方米，货量不多，相对容易消化。建筑规划及平面布局比较方正实用，便于进行改造提升，可塑性较高。周边建筑物均不高，能够看到东边白云山及白云大道、白云会展中心等自然景观及良好的城市规划新区风景，具有一定的景观价值。租赁户型的实用率较高，具有较强的吸引力。租赁户型户内空间方正实用，方便入驻企业的办公功能规划。 2.2、项目劣势分析： 项目周边的现有环境较差，需要在宣传物料的设计时对今后的发展前景进行创意美化，并配合招租人员的解释，弱化影响。首层大部分物业已经出租给商户经营，形象较差，影响大。内部各办公户型空间的间隔较大，造成企业入驻的门槛较高，提高了招租的难度。 2.3、项目机遇分析： 随着齐富路的即将开通，双向8车道的城市道路设计，使其成为连通新市等与白云大道的东西向主要交通干道，必定吸引大量的人流与车流的汇聚，给齐富路两侧的物业带来巨大的商机。本项目无疑抢得了市场的先机。地铁2号线本路段于2008年开通，将使本项目的价值极大的提升，具有地铁周边物业的地位。白云新城的建设，将成为广州北区又一大型的商务居住区，商流、人流得到更大的补充。紧邻白云国际会展中心，常有服装、皮具、鞋材、首饰、汽配、美容、食品、计算机业、珠宝等展会举办，带动了附近的商业氛围。整体白云区写字楼的供应量较小，机场路附近的较高档次写字楼出租率较高，经营成本高，而新市附近的写字楼则整体档次较低，形象差。只要本项目能做好形象规划，塑造出高性价比的价值，必能吸引客户的入驻。 2.4、项目威胁分析 本案所在的位置属于新城市道路周边商业区的开发，市场的认知度及周边配套的成熟度，客户接受度等需要一定的时间才能形成。本案改造前并不是写字楼形式，经改造后的每间办公室面积相对较大，必须要针对有一定规模的公司招租；而项目的外观形象较落后，可以说没有特色。与中端客户群体对办公空间的形象要求有较大的距离，需下定决心做好改造工作。否则，则可能会使整个招商陷入困境。周边基本的办公配套基本属于空白，应在招商策略上做好近期最小规模必需配套项目的规划。 总结：经过SWOT的分析，可以看出，本案的具有一定的优势与良好的机遇，但所存在的劣势及威胁很明显。主要是自身建筑产品的形象问题，所以，做好本案的形象工程，特别是外立面的改造装饰与首层大堂的设计，是决定本项目成败的关键点。 3、君富商务中心主卖点分析 项目位于齐富路，地区商贸位置十分重要， 108、111、187、244等近30条公交线路经过，连通广州各个地区，方便到达各处，与广州城市南北大动脉机场路及解放路连接，机场高速路快速到达白云机场，广州火车站便利到达，京广铁路、105、106、107国道通过。同时地铁二号线正在规划之中，2008年开通。地铁上盖写字楼物业不是梦想。 属于白云区主要商圈构成之一，创造本项目无形的升值潜力。全区已形成电子电器、玩具、制鞋、服装、建材、食品、制药等工业支柱行业。是广州北区人流、物流交汇中心，成为办公首选之地。 外商贸易活动聚集地，成为通往国际化写字楼的捷径。全区共有三资企业、对外加工装配企业近700多家，吸纳从业人员超过25万人，外资企业工业总产值约占全区工业总