广州祥峪山庄全程运营战略报告3.doc

广州高端市场供应量分析 广州未来三年别墅主力供应板块分析 按区域距离市区远近来分，可以分为远郊别墅和城市别墅 远郊别墅以及城市别墅的定义 远郊别墅——主要指距离经济中心区（CBD）的行车距离在1～2个小时内区域的别墅项目，多数具有天然优美的山湖林海资源，区域开发时间短，生活配套设施不齐全。 城市别墅——主要指距离经济中心区（CBD）的行车距离在1个小时内区域的别墅项目，区域开发时间长，区域居住气息浓郁，生活配套设施较齐全。 注：因市区批复可开发别墅较少，参考性较弱，如珠江别墅，在此不作比较类型。 远郊别墅以及城市别墅的板块划分 远郊别墅主要集中在花都板块、广园东板块和科学城、南沙等新区板块。 远郊板块的别墅以度假型别墅为主，大部分是二次置业的客户群，有少部分是生活型的别墅，作为终极住宅。 花都板块具有天然的景观资源，典型的别墅项目有花都雅居乐花园花样巴黎别墅组团、南航碧花园、五溪御龙湾、金碧御水山庄、雅宝新城等项目。 广园东板块典型项目主要是汇景新城、翡翠绿洲、凤凰城、甲天下等别墅项目，该板块别墅项目较为档次参差，有高档的汇景新城，中档的凤凰城，主要以大社区、统一规划、山体、人工湖景等环境优势为卖点。 科学城、南沙等新区板块是广州市高科技开发区发展而形成的新板块，科学城的保利林语山庄、奥园集团的天鹿湖别墅项目、南沙经济开发区的南沙奥园新城、南沙滨海花园等别墅项目，将服务于到开发区投资创业的投资者和政府高官的当地生活居住需要。 城市别墅主要集中在番禺板块以及南湖板块。 番禺板块别墅主要集中在华南板块和洛溪板块，度假型和自住型重叠较多，区域经过10多年的开发，配套设施相对完善，整体环境以及住宅素质较高。典型别墅项目有华南碧桂园、锦绣香江、广州雅居乐、清华坊、珊瑚湾畔等。 南湖板块别墅主要集中在南湖风景区附近，典型项目有江南世家、桐林美墅馆。 华南板块开发成功特点 得益于天时地利人和的良好环境 广州房地产业和商品住宅市场经过十年的风雨磨练，已具相当实力、成熟、理性，政府已将其列入城市的支柱产业；大广州东进南拓，城市空间发展规划及交通建设带来极大利好，番禺具有极适宜低密度休闲居住的清新自然环境，广州知识、创富型中产阶层已经形成规模其对住宅郊区化的认同与新型生活方式的向往，加速了华南板块的应运而生。 充分利用大盘的规模效应和集聚效应 占地千亩以上，建筑面积50－100万㎡，规划人口2－6万，社区生活服务配套相对可自成体系、规模，既是购房者看中的开发商实力因素和社区居住生活的适宜尺度，又使得开发商能充分施展综合开发、精心配套的抱负和才干，并在郊区大片低价用地、住宅产品品质创新、园林人文环境塑造、公建配套设施营运方面综合平衡，在控制总成本的基础上实现土地开发价值的最大化。 创新的开发理念与开发模式 以祈福、南奥、星河湾为主要代表的华南板块开发商，借鉴国际先进理念与经验，总结本地开发得失，提炼自身多年经商感悟，结合华南板块区位特征，在当时的广州乃至全国，开创了一系列的新主题、新概念、新产品、新流程、新环境、新营销、新管理，引起了市场的热烈反响。 突出的产品、环境高性价比 华南板块住区以突出的性价比，不仅征服了广州房地产大众化时代买方市场的消费者。 强烈的楼盘品牌意识和住区人文氛围 华南板块各大盘率先集体意识到眼球效应、主流话语权、意见领袖、主流媒体主题策划对楼盘品牌建立的重要性、必然性，不遗余力地倡导国际居住方式、现代生活方式、白领精英文化，不断强化产品设计、销售中心与样板展示空间设计、CI设计、环境标识设计、主题诉求、活动推广、媒体沟通、老板（老总）对话等感性营销、体验营销的重要环节和设计细节，极大地提升了区位、楼盘的心理价值与文化认同，基本到达了品牌知名度、美誉度、忠诚度的统一。 刻意打造产品本体和自然环境优势 与一些城市大炒前卫、另类概念，一些开发商文化包装好但眼高手低产品差不同，华南板块主流开发商非常重视产品本体的外观、户型、通风采光、实用率、精装用材品位等人性化细节设计，注重建筑设计与江湖山林自然环境保护、人工环境营造、人文氛围渲染的融合，被誉为掀起中国房地产界的一场产品革命和环境革命。： 住区开发共性维护与产品营销个性竞争的统一 在“华南联合宣言”的引导下，开发商用共同的声音和默契的实践维护了板块区位的共性、尊严和美誉，又用差异化的产品和营销手段展开良性竞争，达到了板块内的共赢，近三年板块销售量远远抛离对手。在广州总体售价疲软、豪宅掉价的市况下，产品价格一直坚挺，略为走高。 贴钱办村巴，主动引名校，参与城市运营 在政府规划滞后、行动不力、思维错位的准市场经济下，开发商勇于承担起提供公共产品的功能。尽管代价昂贵，但抓住了居住郊区化前期的市场命脉，赢得了民心，促进了政府，争取了社会资源，最终为自身回归市场行为和企业利益获得了实质