广州糖业研究所办公住宅楼物业管理方案.doc

广州糖业研究所办公住宅楼物业管理方案 目 录 第一章 提高物业管理服务水平的整体设想与策划………………………………………2 第二章 管理方式、工作计划和物资装备…………………………………………………8 第三章 管理人员的配备、培训与管理……………………………………………………15 第四章 档案的建立和管理…………………………………………………………………19 第五章 物业管理权移交的接管验收………………………………………………………21 第六章 各项管理指标的承诺………………………………………………………………24 第七章 各项便民服务项目…………………………………………………………………25 第八章 公司各项管理制度…………………………………………………………………27 第九章 管理服务内容………………………………………………………………………29 第十章 日常物业管理的综合服务…………………………………………………………38 附:广州甘蔗糖业研究所办公住宅楼管理费收支预算………………………………………46 第一章 提高物业管理服务水平的整体设想和策划 庄严承诺 一、继续发展和改善小区形象，严格按“ISO9000”国际质量标准管理。 二、贯彻小区人性化的管理方针，实施全方位的管理服务。 三、小区住户满意率达到98%。 四、定期公开小区帐目，自觉接受业主监督。 一种模式 ——[经营型]物业管理 四个重点 ——整体形象、设备管理、小区安全、配套服务 四大优势 ——观念、技术、配套、品牌、经验 一大整改 ——绿化设计改造 六项措施 ——精锐骨干、整体形象、设备管理、质保体系、成本控制、 服务创新 一、项目定位 小区是目前广州市地理位置优越、配套完善、环境优美的住宅小区，由于小区在广州市目前的特殊影响，我们认为小区整体形象应该着眼于发展，着眼于未来。 小区项目整体形象定位是： *中高档次： 体现居住于小区的业主的身份、地位的尊重，住户的高综合素质。 *人性化：以关注业主的生活质量、关注环境的温馨和谐，关注社区的整体氛围为特征，使小区成为人性得以充分张扬的生存空间。 二、四个重点 以业主导向理论为依据，从小区业主的角度分析物业管理服务需求，确定了物业管理服务的四项工作重点： 重点一：树立物业整体形象 通过环境形象楼宇形象控制、设备和公共设施管理、治安和交通控制、管理服务人员行为规范以及后续工程形象控制等专业管理和文化气氛的融合，塑造小区中高档次、人性化的整体形象。 重点二：楼宇设备管理 小区楼宇设备及配套设备、设施都较多，这对物业管理公司设备管理的技术实力是严峻的考验。物业管理单位必须交楼前全面熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式交接后，要确保供配电系统，给排水系统、消防控制系统及通讯系统等关键设备运行正常。 重点三：确保小区安全，坚决杜绝因管理原因产生的治安事件。 小区地处交通要道，周边环境较为复杂，治安状况不容乐观。根据我们的经验，治安状况的好坏是衡量一个公司管理业绩的好坏，是物业管理公司工作的重点之重。我们根据小区的实际情况，确立了“预防为主，防治结合”的整体治安思路， 我们有理由相信，经过我们的管理，可以确保小区杜绝管理原因造成的治安发生率。 重点四：提供综合性配套服务 小区管理要求物业管理公司在保证物业管理主业基础上，提供综合配套服务。这些要求对物业管理公司又是新的挑战。 三、指导思想、管理模式、管理目标 （一）指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担 真诚合作 体现物业管理公司尊重业主（住户）、依法经营的一贯风格，重合同、讲道德、守信誉，注意及时地沟通和协调，真诚为小区业主（住户）提供专业服务，为业主的物业能更好的增值、保值。 专业保障 展示物业管理公司“敬业、服务、创新”的企业精神，充分发挥ISO9000质保体系、人力资源管理体系、财务预算及执行控制系统、物业管理制度以及专用物业管理软件五大体系的巨大作用，组织专业力量，体现专业水准，保障专业效果。 长远承担 注重合作的即效性，更着眼于合作的长远前景和综合效益，力避急功近利、华而不实和短期行为。有阶段计划，更有长远安排，将服务概念由委托管理期局部扩展到物业的使用寿命期，是物业管理人的应尽职责。 （二）一种模式：[经营型]物业管理模式 在物业管理行业中的[经营型]物业管理模式，在物业管理实践中取得显著效果。[经营型]物业管理模式的核心思想为：将物业管理的概念从一般运行、维护、管理提升到对物业整体项目全面的策划、服务和管理层面，服务概念从委托合同期局部扩展到物业的使用寿命，从而