庐峰花园小区商业门面营销策划报告.doc

庐峰花园小区商业门面 营销策划报告 目 录 前言 一 区域商业市场和同类小区物业市场调查和分析 周边商业门面市场调查 周边商业街道营业状况调查 同类小区物业市场调查 二 定位分析与营销策略 项目主要卖点列示 项目弱势分析 项目定位分析 销售政策设定 问题与对策 三 价格定位 1． 项目单方成本 2． 项目利润目标 3 可类比项目市场价格 4． 价格策略 5． 预期合同销售额 四 入市时机规划 1．房地产相关法规和市场情况简明分析 2．入市时机的确定及安排 五 项目视觉识别定位 1、项目识别 2．现场环境识别 3. 营销识别 六 广告策略 1．广告总体策略 2．广告主题策略 3．广告媒体策略 4．广告投放计划 七 公关活动策划 1．既定促销活动 2．机动促销活动 八 高层房产市场调查报告 1．高层市场调研分析 2．高层市场促销建议 附录一 亟待开发商确定的相关事项 附录二 房地产基础销售人员训练课程表 附件三 区域差别不同商铺售价单 前 言 基于前一阶段的工作成果，进一步对项目强弱进行分析，并得出正确的处理方法。在此除了常规的营销策划方案的制定，着重解决营销对策、价格定位、入市时机、广告策略，从而直接带动销售，实现销售目标。 第一部分 市场调查和分析 项目周边商业门面市场调查 从在建及已建在售的项目来看，项目周边的商业门面市场销售形势不容乐观，现有的门面除了庐峰小区南区门面销售形势较好之外，其他都不太乐观，但由于庐峰小区南区的入住率还不高等因素，导致其门面租金普遍偏低； 庐峰东路沿线开发有浔阳特色饮食一条街，其沿街面长约一千米，具有一百多间门面的规模，但是由于其地理位置的局限性，至今仍未取得较好的销售业绩，几乎形成一个死案； 三里老街沿线的一些楼盘主要是以单栋的形式出现于市场，门面单价相比都较高，考量其原因主要是由于这一块地处老城区成熟的商业地段。但位于三里老街的国豪商住楼也由于销售形势较差则干脆采取先出租后销售的销售方式。 项目名称 特色饮食街 庐峰南区 国豪商住楼 1号楼对面商住楼 项目面积 30000 50000 5000 / 建设情况 2002年建成交付 2001年建成交付 2003年建成交付 刚建成 门面总数 74间 99间 8间 23间 门面结构 双层、自带楼梯 普通、层高 普通、层高 普通、层高 门面均价 一层5000元 1000-4000元 5500元 / 销售情况 差 一般 一般 差 空置情况 64间 49间 3间 23间 空置率 86.5% 49.5% 37.5% 100% 平均租价 20元/㎡ 5-20元/㎡ 15元/㎡ / 经营形势 差 不理想 一般 差 2、同类小区物业市场调查 九江成规模的小区同类商铺主要有以下几家，其中湖滨小区和西苑小区由于开发时间较早，现在的经营形式比较看好，但租金情况不容乐观，其它项目如浔海花园、弘雅花园等，经营形势都不容乐观。 楼盘名称 门面总数 门面均价 销售形势 平均租价 经营形势 浔海花园 30 1500-1600 不容乐观 7-20 一般 厦港新纪元 30 ---- 售完 6-10 大多已开业 湖滨小区 111 ---- 售完 13-25 绝大部分开业 西苑小区 55 ---- 售完 10-15 绝大部分开业 备注：门面总数主要是指小区内及路口旁约100米范围内的商铺间数，不含车库储藏间。 周边项目及同类项目行业状况调查 小区门面比较调查表 小区名称 庐峰小区+庐峰南小区 湖 滨 小 区 潮流金干线 住宅户数 庐峰1700户，入住率约60% 湖滨3000户，入住率约98% ？ 商铺位置 庐峰南区 三 里 街 小区内 小区外沿街 主街两旁 日用百货 2 2.02% 9 5.7% -- % 9 4.4% -- % 副食超市 9 9.09% 15 9.6% 9 10.3% 29 14.3% 1 1.4% 日杂粮油 1 1.01% 11 7% 2 2.3% 4 2% -- % 水暖五金 2 2.02% 2 1.3% -- % 3 1.5% 3 4.1% 装饰建材 6 6.06% 19 12.1% -- % 9 4.4% -- % 洗 衣 店 1 1.01% 4 2.5% 4 4.6% 2 1% -- % 音 影 店 1 1.01% 5 3.2% 4 4.6% 9 4.4% -- % 网吧麻将 2 2.02% 2 1.3% 8 9.2% 5 2.5% 1 1.4% 餐饮早点 10 10.1% 18 11.5% 10 11.5% 43 21.2% 4 5.4% 美容