廊坊盛通物业设备管理控制程序.doc

1.0 目的 保证所有为顾客提供各种服务的公共设备满足服务要求。 2.0适用范围 公司管辖的电力(油)拖动设备、电机、电气设备（含强电主线路）、电子设备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。 3.0 职责 3.1工程部负责设备接管验收及设备的管理（签定保养合同、制定作业指导书等）。 3.2质量管理部负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月、季检查。 3.3管理处负责机电设备日常管理及《公共机电设备维修保养合同》委托范围外的一切保养、维修工作，与供方确定分包内容，按合同监督检查、评定供方。 4.0程序 4.1设备前期管理 4.1.1 前期介入 公司组织对有关物业考察，关于设备选型、安装要求等的建议由工程部审核，由部向发展商提出。政府有关部门的验收，管理处应参与。 4.1.2设备的接管验收 设备的接管验收由工程部代表公司，组织专家及相关管理处技术人员组成验收组，依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准，会同发展商、承包商进行。 4.2?设备的建帐 4.2.1 工程部负责发放物业代码，管理处给所管物业的全部设备编号后报工程部。 4.2.2 管理处对所管理的所有设施设备都应建帐； 4.2.3 工程部对全公司设备设施建帐。 4.3设备质量缺陷整改 新入伙的管理处，机电设备接管后，由工程部委托专业公司对设备质量缺陷进行三个月整改，达到标准后，由工程部验收，通过后，再与供方签订《公共机电设备维修保养合同》。 4.4设备标识管理  a 未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。  b 设备的颜色设备一律按附表《设备颜色规定》的要求颜色进行刷漆。  c.重要危险设备的工作状态须标识（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存的设备须标识。 d.设备标识牌由企业发展策划部统一设计。 4.5 设备使用管理 4.5.1 物业公共设备的操作使用权归管理处，供方维修保养时，停电梯、停电、停水、操作设备须征得管理处同意。 4.5.2 管理处维修人员必须对本管理处管理的设备进行正确操作使用，确保顾客满意。管理处须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作，并作记录。 4.5.3 管理处主管应定期分析各种设备状态记录（含水、电抄表记录），确定系统工作是否正常。作经济性分析，确保设备工作在节能状态，及时予以控制调整。 4.5.4 重要设备（如变压器、中央空调等）的投入、报停须经工程部批准。 4.6? 设备维修保养管理 4.6.1 维修保养计划  a.供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报管理处，管理处审核、调整后，与管理处保养范围内的计划汇总，于当年12月下旬报工程部审批，审批后的设备保养计划工程部、管理处、专业公司各保留一份。 b. 设备中修、大修、更新改造计划由工程部制定，并审查确定方案，编制或审查预算。 c.工程部根据质量管理部月检报告，定期组织专家对重要设备进行诊断，根据诊断结果确定状态维修时机、维修方案，并组织实施。 4.6.2设备检定  a.电梯检定计划由工程部制定，工程部每年组织有关部门进行一次自检，并按规定时限报送政府有关部门检定。 b.计量器具检定计划由工程部制定。计量器具万用表、钳形电流计由工程部检定，绝缘摇表、场强仪、转速计等由管理处自行送检，将检定证书原件送工程部存档。 c.有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定，管理处须保护好计量表、柜上的铅封。 4.7 实施 4.7.1管理处维修班及供方维修人员须按国家标准、规范、有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。 4.7.2发现设备故障（不属于维修班负责维修范围内的故障维修），维修班应用《设备故障问题转呈单》立即通知供方，供方接到转呈单后，须在半个工作日内给管理处答复，确定维修时间。关键设备发生故障，造成大厦/小区停电、停水、停梯或严重影响顾客生活及工作（不含重大设备事故），须按应急程序进行抢修，恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。 4.7.3设备中修、大修、更新改造工程由工程部选择供方（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由工程部组织有关人员（相关管理处技术人员、工程部工程师或聘请的专家）进行工程施工监督。 4.8维修保养检查 4.8.1维修人员日常对设备进行巡视时，应对设备重点部位进行检查（点检），并作好记录。发现问题及时解决，无法解决的问题用《设备故障问题转呈单》提交专业公司解决。设备（、、级设备）“日常维护保养”计划执行情况由管理处维修检查，按同类设备的30％比例进行抽样，并填写保养检查记录；、级设备的“一级保养、二级保养” 计划执行情况由管理处