2010年必威体育精装版中山写字楼市场调查报告.docVIP

中山写字楼市场调查分析报告 一、前言概括： 中山写字楼市场概括： 中山市属于珠三角中的二线城市，90年代经济发展主要依赖于加工业、制造业，市场对商务办公场所需求很少，对专业化办公场所写字楼的需求就更少了，所以早期中山的写字楼发展十分缓慢，比较有代表性的早期写字楼有中恳，益华和中银大厦。自从2005年开始中山的第三产业开始加速发展，市场对写字楼的需求逐步上升，城区先后建设新兴写字楼假日广场，东方大厦，大东裕大厦，华凯大厦等，加上早期和一些“住改商”小型写字楼，市场的需求催向于饱和。导致一些配套和区位较差的写字楼空置率上升。但写字楼的整体配套水平还达不到甲级写字楼标准，区内新兴高标准写字楼只有盛景尚峰和中环广场。不过随着经济的发展、市场的需求，高标准写字楼的供应会慢慢上升。 中山政府对中心商务区CBD规划： 政府的经济发展中心逐步向第三产业转移，第三产业的发展对专业化写字楼的需求会越来越大。而东区优越的基建基础，便捷的交通布局和合理的建设规划，中山市的行政商业重心亦向该区域转移，东区也是中山第三产业发展最快的区域。2008年，区业总收入230.58亿元，业税收约占全区税收总额的七成 中山的写字楼分布比较分散。 早期的写字楼如中恳广场、西苑写字楼等主要集中在西区。这些老牌写字楼面临楼宇老化、配套落后、区域交通不便等问题，逐步走向衰落。 得益于政府政策的支持，东区优越的行政配套和交通网络，近几年新兴的写字楼如中环广场、盛景尚峰、颐和中心等全部集中在东区。 东区也慢慢形成了三个写子楼集中区域：中银-益华区域、兴中道沿线一带和中山路起湾道交汇点。 而东区的写字楼数量占了中山写字楼总数的70%。 在售写字楼项目分析： 项目名称 颐和中心 地理位置 兴中道、假日广场商圈 总建面积 120000㎡ 层高 15层 主力面积 100-300㎡ 售价 8000元/㎡ 租金 55元/㎡ 管理费 3.8元/㎡ 实用率 72%~84% 兴中道旁，附近有市政府，市人大，国土局等机关；顺着兴中道连接中山路，博爱路，城桂路，孙文东路等中山主要路线；邻近假日商圈，附近有假日写字楼，兴中写字楼；附近有民生银行，工商银行，广发证券等金融行业；该区域行政商务气氛浓厚。 该项目销售已经大半，剩余面积为500㎡~2000㎡的大面积为主，有三种类型的公共会议室配套。 项目名称 盛景尚峰 地理位置 中山四路，起湾交汇 总建面积 4.6万㎡ 层高 A1座6F；A2座22F；A3座11F 面积区间 120-350 ㎡ 售价 只租不售 租金 85元/㎡ 管理费 6元/㎡ 实用率 80%~87% 中山四路与起湾道交汇处，位处中山政府规划的行政商务区；而且该项目硬件配套属于高标准水平；附近商业，写字楼发达；金融，外资银行进驻尚峰；交通便利，5分钟内行程内有酒店，海关，超市，医院。 据了解，该项目销售完毕，A2座只租不售。A2、A3栋均有副楼作配套服务区，面积达3000㎡；22层和4层还设有大型会议中心；区内提供2500个车位。 项目名称 中环广场 地理位置 博爱五路、会展中心 总建面积 30万㎡ 层高 1座26F；2座10F；3座18F 面积区间 200㎡左右；800㎡左右 售价 13000元/㎡ 租金 80元/㎡ 管理费 6元/㎡ 实用率 70%~77% 博爱五路旁，党校，会展中心；项目硬件配套属于中山最高水平，道路连通长江路，南外环；已经有政府机关（中山工商，中山税务，产权交易所等）；大型保险金融企业银行（中行，建行，人保，人寿）进驻；而对面远洋城商业街逐渐兴旺；规划待建酒店，商场； 据了解必威体育精装版销售的1座主要面积570㎡-730㎡，配套设施也是最高标准的，大堂装修豪华；中央空调，商务配套区，双回路供电和一卡通安保系统；提供约1000个车位。 项目名称 大东裕商务中心2期 地理位置 博爱五路，人保后面 总建面积 14145平方米 层高 17层 面积区间 69~150㎡ 售价 8800元/㎡ 租金 56元/㎡ 管理费 5元/㎡ 实用率 64% 博爱五路两旁，全部计划4期，3期已经动工；介时将成为一个综合商务区域，有商场、酒店、餐饮配套；附近有建设和工商银行，人民法院，中国人保，司法局，文化艺术中心，港航管理局，交警支队； 据了解2期销售7成以上，但进驻率只有3成左右。3期总高28F的双子星大厦，80%为开发商自留物业 在租写字楼项目分析： 项目名称 益华大厦 地理位置 中山三路，歧关西路交汇 层高 9层（5~9层写字楼） 面积区间 130~400 出租率 超过八成 租金 60元/㎡ 管理费 5元/㎡ 实