《金谷信托-东方酒店项目信托研究》.pdf

金谷信托-东方酒店股权投资集合资金信托计划 导读： （1）本信托共募集 7 亿元，预计信托到期，融资方最终本息和为 8.995 亿元，现预计第一、 二、三、四还款来源分别产生现金：9.953 亿元、9.60 亿元、11.70 亿元以及 13.55 亿元，均足 以覆盖信托本息和。 （2）交易对象 东方酒店 股权清晰，资产登记清楚。 （3）交易对手 南湖酒店 最终控制人财务实力雄厚，履约能力强。 （4）受托人 金谷信托 最终控制人是国务院，公司经营稳健。 综上，此信托项目到期未能按期兑付的风险较小。 一、还款来源 分析 （一）交易结构 本信托计划共募集资金 7.20 亿元（优先级 7 亿元）用于收购东方酒店 49%的股权，挂牌价 格为 71265.01 万元（此价格经财政部同意并在财政部备案），实际成交价格为 7.20 亿元，超出 7.20 亿元的部分由南润酒店用自有资金补足。 信托计划到期，南润酒店按照约定价格受让东方酒店 49%股权，信托计划将以股权转让价款 对信托计划受益人进行分配；如南润酒店未受让股权，则金谷信托有权将股权转让给任意第三方、 处置抵押物或处置东方酒店控股的酒店物业。 耶鲁财富 财富管家：020 网址： 创造价值 诚信分享 信托周期最长为 18 个月，预计年化收益率为 10-12%，满 12 个月可全部或者部分退出。因 此，如在 18 个月全部退出，则此信托本息和最高为 7*（1+[12%（以投资人收益最高计）+5% （受托人管理费以及收益）]*1.5）=8.995 亿元；如果在 12 个月全部退出，则此信托本息和最低 为 7*（1+[10%（以投资人收益最低计）+3%（受托人管理费以及收益）]*1）=7.91 亿元。 由此可见，此信托计划的融资主体所需归还的本息和在 7.91-8.995 亿元（不考虑信托周期的 影响）。由于是酒店股权质押融资或者标的物业流动性较差，因此，弄清楚本信托的还款来源更为 重要。 （二）还款来源 分析 第一还款来源。东方酒店货币资产 3.10 亿元、信托存续期间东方酒店 8 家控股酒店经营性 净现金流 3.50 亿元及酒店附属商业与住宅性房地产销售与营运收入 3.353 亿元元，共计 9.953 亿元。具体测算如下： 1、货币资产 3.1 亿元。截至 2011 年 12 月 31 日，东方酒店货币资产是 1.70 亿元，南润酒 店对东方酒店的股东借款为 1.40 亿元，将于本次并购前归还。 2.东方酒店8家控股酒店经营性净现金流预测3.50亿元。东方酒店集团控股的8家酒店2011 年经营性现金流入 3.80 亿元；以此为基数并按照 5%的行业平均增长率测算，信托计划存续期间 （以 18 个月计算）的经营性净现金流将达到 5.985 亿元（3.80*1.5*（1+5%）=5.985），按照 盈利水平 60%（4、5 星酒店均值为 70%）测算，则信托存续期间 8 家控股酒店净现金流预测可 达 3.50 亿元。 3.酒店附属商业住房地产销售与运营收入 33530 万元。具体情况如下表所列，按照 70%的 销售与运营回款测算，可获得净收入 33530 万元。 耶鲁财富 财富管家：020 网址： 创造价值 诚信分享 商业与住宅房地产资产情况 销售额 珠海 85000 平米土地， 商 住 房 7280 平 31 套别墅， 17 亩别墅用地， 商住地 7000 平米。 米， 1300 万元 24300 万元 10000 万元 7000 万元 6000 万元 海口 10 栋别墅 3200 万元 3240 平米 保定 708 平米住宅 350 万元 汕头 36000 平米在建工 18000 万元 程（住宅）