青岛市台东路商圈历史演变及其提升和发展思路7.16.docVIP

青岛市台东路商圈的历史演变及其提升和发展思路 杨宝民 杨辉 深圳市新摩尔商业管理有限公司 台东路商圈的起步 1899年开始台东是平民聚集地，1900年青岛实施城市分区规划制度，城市人口呈现明显的二元结构。1917年到1929年台东镇东北设立商业区和大港防波堤，在1930年，台东真西北建设工业区，台东镇东南兴建居住区，1933年前台东有 三处广场，台东一路有青岛三大市场之一的台东商业市场。其中有素菜市场、鱼肉市场、洋杂货铺、估衣铺等，并设有戏院、落子馆、说书场。其实，老青岛的台东并不大，尤其老青岛人所指的台东：也就是南到三百惠的延安路，北到延吉路，西至华阳路，东边不超过镇江路。这似乎有点像北京的大栅栏，上海的徐家汇。商业气息浓厚，店铺一个挨一个。 图1 1935年青岛城市规划台东局部图 1935年规划台东工厂宜迁出成为商业区，1990年台东的工业大量外迁，台东成为青岛增长速度最快的商业中心。台东商圈是青岛目前最大的商圈，青岛市台东商业步行街作为岛城规模最大的商业步行街，东起延安三路，西至威海路，全长1000余米，并以其舒适的购物环境、浓厚的现代化气息和旺盛的人气，成为青岛最具特色的商业步行街。街内现有国内外知名的“沃尔玛”、万达广场、利群集团、国美电器等各类业态的企业245家，涉及商业、金融、餐饮、药品、文化五大行业，平均人流量达20万人次，最高时达50万人次。 图２ 台东商圈现状相片 二、台东路商圈的繁华 到台东商业步行街购物已经成为一种休闲的生活方式。青岛台东商业步行街以其舒适的购物环境、浓厚的现代化气息和旺盛的人气，成为青岛最具特色的商业步行街，在青岛乃至全省享有广泛盛誉。被形象的称之为青岛的“王府井”。?核心是台东三路，2001年，台东三路商业步行街改造完成，我市出现了第一条商业步行街。2004年开始，市北区对台东三路商业步行街进行了综合整治，将步行街两侧21座“商住楼”6万余平方米的墙面进行统一彩绘，形成了独特的彩色画廊；并进行亮化美化，将夜晚的台东三路装扮得灯火通明。 台东三路商业步行街虽然长不到1000余米，占地面积仅有0.17平方公里，但聚集了利群商厦、“沃尔玛”超市、万达购物广场等大型商贸企业。步行街沿途还有60多家门头店铺。在台东三路的周围，还有以人和路、和兴路为主的台东女人街，长兴路台东旅游小商品街，台东三路与威海路步行街交界处的台东珠宝街等配套特色街。台东三路商业步行街的发展带动了其周围近两平方公里范围内商业的发展，成了目前岛城最有名气、最具人气的商业区。 台东商圈主要商业调查： 1、万达广场：达集团是以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团，资产300亿元，年销售额200亿元，年纳税超过10亿元。 1 商场名称 万达购物广场 2 地理位置 台东三路63# 3 认知度 商场位于台东三路步行街，休闲购物于一体，给客户提供方便的购物场所 4 经营面积及规模 总建筑面积5万平米。 5 商场经营模式及特色 以室内步行街的经营方式，采用店中店的形式，独立经营，综合管理 6 现场包装 现代风格、时尚 7 商场“业态”形式 SHOPPING　MALL、复合型“业态”形式 1F：名品步行街、2F、3F：沃尔玛超市、4F：万达国际影城、大玩家娱乐场。 8 停车场车位数 地下一层停车场约300个 9 商场整体形象 现代、典雅 10 商场“租售比”状况 每层销售单价 每层租赁单价 2500-5000元 面 积 销售均价：35000元/m2 一层8436 m2 租价：200元/天/平方米左右 28-310㎡ 11 商场的服务 体系状况 商场由万达物业公司管理 独立产权铺位独立经营或回租形式 12 商场内设超市（规模、经营方式） 内设有二层、三层为“沃尔玛”超市。全国大规模的连锁型超市，平价销售 “天天平价”。 13 商场的辐射半径及人数 整个市区、200万 14 商场的经营时段及客流高峰 上午8：00，下午22：00 每天的下午至晚上，周末 15 服务员的形象、服务体系情况 服装整洁、服务热情、统一管理 16 顾客对商场经营的满意度 商场经营种类繁多，可完全体现“一站式购物” 国际化的购物环境被大部分消费者所接受和喜爱 17 主力消费群的构成 工薪阶层及上班族等各层次人群 利群商厦： 青岛台东利群、海信广场、“佳世客”、麦凯乐四家百货店将在今年年底携手跨过年销售15亿元大关从面积上看，四家门店都是15亿元水平，但面积相差巨大。最小的“台东利群”只有不到3万平米，“佳世客”建筑面积近4万平米，海信广场6.28万米，而麦凯乐是10万平方米。以此来看，单位面积里产出效益（坪效）最高的当属台东利群。“坪效”为57.7万/平方米。 业内人士介绍，利群“