合作开发房地产合同名义和实质关系的研究.pdf

内容摘要 近年来随着市场经济改革的深化，我国房地产业得到迅速发展。合作行为的 互惠利益，促使房地产业内“合作”之风日盛。各种形式的合作开发多不胜举， 所订立的合同目的各异，真假难辨，致使相关纠纷四起。认定各类合同真实性质 并进而判定合同的效力，成为审理此类纠纷的关键。笔者从合同名义与实质关系 一致性的角度，对实践中合作开发房地产名义的合同分类进行了鉴别，认定其真 实的合同性质，并在此基础上确定合同的效力。如此，期望能为合理解决纠纷提 供可借鉴的思路。 本文分为序言、正文和结束语三个部分，其中正文部分有五章。 第一章是合作开发名义与实质关系相一致合同的性质认定。合作开发是以开 发房地产为主要内容的合作行为。合作开发行为与联营行为既有联系又有区别， 文章在对联营行为法律要件分析的基础上确立了合作开发行为“共同投资、共享 利润、共担风险”的法律要件。合作开发行为的法律要件是合作开发房地产合同 名义与实质关系是否一致的认定标准。笔者认为，合作开发名义与实质关系相一 致的合同性质上是一种新的典型合同。 第二章是合作开发名义与实质关系不一致合同的性质认定。合同名义与实质 关系的不一致，使合同的转性认定成为必要，转性认定以意思表示的真意分析为 理论基础。实践中合作开发名义与实质关系不一致的合同主要有五类，文章根据 当事人之间的实质法律关系对这五类合同的性质分别进行认定，对转性认定后的 合同条款重新进行了解释，并明确了合同应适用的法律。 第三章是合作开发名义与实质关系相一致合同的效力分析。影响合作开发房 地产合同效力的因素主要有两个，一个是合作方的资质条件，另一个足以划拨土 地使用权作为合作开发出资。文章分别分析了两个因素对合同效力的影响，明确 了合同无效的法律后果，并论述了法律对合同效力补征的相关规定。 第四章是合作丌发名义与实质关系4：一致合同的效力分析。对于合作』]发私 义与实质关系不～。致的』L类合同，文章分别分析了影响转性后合同效力的医l索， ————————————————堂笪!兰!竺些!=!垒!：!：!墨兰茎堕苎堑竖塞—— 明确了合同无效的法律后果，论述了法律对合同效力补难的相关规定。 第五章是合作玎发房地产名义合同的对外责任承担。合怍丌发房地产名义合 同主体的复杂性t使对外承担责任的主体不确定。文章分专设房地产丌发企!Ik和 未专设房地产开发企业两科t情况，分别对合作丌发名义与实质关系相一致合同和 台作开发名义与实质关系不一致合同的对外责任承担进行了分析。 关键词：合作开发合同名义合同实质合同效力 北京工1f：j大学fi,jil掌位沦艾 Abstract Withthe ofmarket—oriented real-estatehas deepening economy,China’Sindustry recent of leads and tomore developedrapidlyyears．Thereciprocalprofitcooperation more inthis allkindsofcontracton cooperationindustry．Therefore，nearly havebeenmaken．Forthese arein development contractsdifferentforms cooperative andwithdift．erent isdifficulttofindoutwhetheritistrueorfalse，Thentile aims，it follows．Itisthe for thethesesuitstodeterminethecontracts’ disputes key resolving