长三角地区2009年全年土地市场动态监测分析报告.docVIP

长三角地区2009年全年土地市场动态监测分析报告 长三角地区作为我国高度外向型的“经济高地”，在2009年全球经济跌荡起伏的大环境下，在统筹国内国际两个大局的发展中艰难但成功地遏制住了经济下滑的势头。土地市场宏观调控政策效果明显，在宏观经济环境向好的带动下成功走出寒潮，进而回暖并升温。 一、区域宏观环境分析 2009年长三角地区克服了国际金融海啸的冲击以及快速工业化必经的种种问题，经济实现触底反弹，固定资产投资稳定增长，经济发展活跃了房地产市场，带动房地产投资及房价上涨。 （一）经济增长触底反弹，固定资产投资稳定增长 截止2009年三季度，长三角地区实现国民经济生产总值49958.1亿元，平均增速达9.5％，领先于全国7.7％的平均水平。2009年前三季度，长三角地区共完成城镇固定资产投资额16146.16亿元，同比增长19.1％；工业投资额累计6026.25亿元，同比增速稳步反弹。 （二）经济发展活跃了房地产市场，带动房地产投资及房价上涨 2009年前三季度，长三角地区全社会固定资产投资总额累计24166.48亿元，同比增长19.8％；房地产投资完成额累计4882.22亿元，同比增长8.0％，经济好转成功拉动房地产投资的增长（见图1），房地产市场由2009年年初的“回暖”到四季度已上升为“火热”。 图1 2007年以来长三角地区房地产市场投资与地区生产总值变化 （三）房地产政策逐渐收紧，执行效果有待检验 长三角地区政府出台政策谨防房地产市场出现过高泡沫，以免影响宏观经济走势和限制自身的产业发展。江苏省省住房和城乡建设厅等8部门联合制定的《关于促进房地产市场平稳健康发展的指导意见》。上海出台政策收紧一、二套房贷；严厉打击开发商捂盘；加大土地供应量，关注供地的区位因素。浙江省大力开展农村集体建设用地入市的试点工作，将在全省范围内推广农村集体建设土地入市。 二、土地市场运行特点 （一）土地供应总量稳中有增，存量用地比重略有上升 2009年长三角地区供应建设用地48913.22公顷，同比增加3.0％，供地增速显著回升（见图2）。其中，存量用地22079.37公顷，占总量的45.1％，该比例比2008年上升0.7个百分点。 图2 2006～2009年长三角地区土地供应量及同比增长率 从各季度的情况看，2009年各季度供地绝对量呈现逐季增加趋势，但同比增速一季度为全年最高水平，之后明显回落。下半年土地市场虽受宏观经济普遍回暖的影响，但由于市场利好政策弱化，政策方向不明朗等原因，土地供应增速在三季度小幅上升后又明显回落（见图3）。 图3 2007年以来长三角地区各季度土地供应情况 （二）房地产开发用地比例平稳上升，工矿仓储用地比例持续下降 2009年全年，长三角地区工矿仓储用地供应16997.42公顷，同比下降12.5％，占供地总量的34.8％，该比例比去年同期下降了6.1个百分点；房地产开发用地供应18169.41公顷，同比增速达25.9％，占土地供应总量37.1％，该比例同比上升6.8个百分点；其他用地13746.39公顷，占总量28.1％，比去年同期下降0.6个百分点。 自2006年以来，长三角地区房地产开发用地供应比例大体保持上升态势；工矿仓储用地比例除2008年略有增加外，总体呈现逐年下降趋势；其他用地比例相对来看变化不大（见图4）。 图4 2006～2009年长三角地区土地供应结构 （三）土地出让量价齐升，出让收益同比增加明显 2009年全年，长三角地区出让土地33447.27公顷，同比上升5.2％。出让土地面积占供地总量的68.4％，比重比去年同期上升了1.4个百分点。以划拨方式供地15274.35公顷，占供地总量的31.2％。 在出让用地中，招拍挂出让土地30669.15公顷，同比增加4.9％，占出让供地总量的91.7％，该比例比去年同期下降0.3个百分点。 2009年长三角地区土地出让价款总额达4300.55亿元，同比上升53.7％；其中招拍挂出让总价款4081.57亿元，同比上升51.3％。协议出让总价款218.98亿元，同比增加118.7％。 2009年长三角地区土地出让均价为1286元/平方米，同比上涨46.1％。其中招拍挂出让均价1331元/平方米，同比上涨44.3％。协议出让均价788元/平方米，同比上涨100.5％（见图5）。2009年长三角地区招拍挂均价和协议均价的涨幅均较显著，尤其是协议均价的上涨了一倍多，与招拍挂价格的差异缩小。 图5 2007～2009年长三角地区土地出让平均单价 （四）房地产开发用地供应稳定增长，住宅用地均价上涨 2009年长三角地区房地产开发用地供应18169.41公顷，占供地总量的37.1％，同比增加了25.9％。其中存量房地产开发用地9439.40公顷，占房地产开发