第七章 经营性物业的管理.ppt

4 工业厂区的环境管理 1）工业区环境污染的类型 （1）空气污染。造成空气污染的因素有：燃煤排放的二氧化碳气体；机动车尾气；工厂内排放的化学烟雾、粉尘。 （2）水体污染。工业废水里含有大量有毒、有害污染物，进入水体内造成水体污染。 （3）固体废弃物污染。工厂内固体废弃物是人们在生产、生活中扔弃的固态物质。 （4）噪声污染。噪声可分为交通噪声、生产噪声和生活噪声三种。 （5）电磁波污染。 2）做好绿化和环卫工作 3）认真清理物业管理区的违章搭建 4）加强公用设施管理 5）努力建设新型的人文环境 5 治安管理 1）综合性强 2）服务性强 6 消防管理 消防管理的方针是：“预防为主，防消结合”。 案例1；某大厦物业管理公司将大厦底层大堂公共部位150多平方米出租给一个企业做电脑展台，大厦部分业主认为此面积已在购房时分摊到了各业主的头上，各业主对此部分共有使用权。要求物业管理公司不要侵犯业主权益，拆除展台或给予业主一定的赔偿。 案例评析；业主的要求是合理的。因为业主买房时，合同就明确规定了，共有面积和共有设备为全体业主所共有，是全体业主的共同财产，业主可以要求物业管理公司拆除展台。如果不拆除，则利用业主共同财产赚的钱，理所当然也归全体业主。并应根据业主大会的决议，或将这笔收益用来贴补物业管理费的不足，或直接纳入到维修基金之中，也可以根据业主大会的决议按照业主所拥有的共有部分的持有比例向全体业主分配。 案例2；2009年10月的一天下午，某市一家写字楼大厦发生了一起电梯伤人事故。出事当天，租用该大厦5层作为公司经营用房的李家两兄弟，因进货需要使用电梯。而电梯的楼层显示装置坏了，因而无法判明电梯的位置。两人只好在各楼层寻找，找到大厦的4层时，走在前面的李弟看见电梯门正开着，里面黑洞洞的，一脚迈了进去，不料坠入电梯井中，后经抢救无效死亡。事发后，物业管理企业检查了电梯，发现4层的电梯门锁有“外力破坏”的新鲜痕迹，怀疑是事主急于使用电梯强行推开了电梯门，因用力过猛失去重心从而导致事故发生。而事主方则宣称，他们从2005年上半年开始在此办公，一直没有看到过一份物业管理单位关于电梯使用说明或乘梯注意事项的文件或通知。出事时，他们并不知道电梯停在哪里，怎么可能无故去4层强行推开电梯门呢?李家诉至法院，要求物业管理企业赔偿。请问：物业管理企业是否应承担赔偿责任，为什么? 案例评析；1．物业管理企业就此案应当承担损害赔偿责任。 2．物业管理企业作为写字楼的管理者，负有保障电梯等共用设备安全运行的法定义务，从案情看，物业管理企业的行为存在严重过错，应承担损害赔偿的民事责任。具体表现在： ①物业管理企业没有在电梯轿厢内和电梯前厅张贴电梯安全使用说明和乘客乘梯的注意事项，没有履行必要的告知义务，存在明显的过错。 ②物业管理企业未能及时检查、排除电梯故障，导致电梯楼层显示装置不能正常显示，乘客无法判明电梯所在位置。因此，物业管理企业也存在明显过错，应承担损害赔偿的主要责任。 案例评析； 3．李弟本身也有一定的过错，作为有民事行为能力的成年人，他应当预见到电梯坏了，继续乘电梯有危险，但却疏忽大意，产生严重后果，应承担次要责任。 特种物业管理 【教学目的与要求】 1.了解特种物业的概念和特点 2.了解高校物业管理的特点及内容 3.熟悉体育场馆物业管理的内容和特点 4.了解医院物业管理的内容和特点 【教学重点】 体育场馆物业管理的内容和特点 第五节 特种物业概述 在非住宅物业中，除了办公楼宇、商业楼宇、工业厂房外，还有多种物业尚处在逐步走向企业化、社会化、专业化管理服务的进程之中。可称为特种物业。 一、特种物业的分类 1.文化教育类物业 指学校、图书馆、博物馆、文化馆、青少年活动中心（青年宫、少年宫）、展示厅、展览馆等。 2.体育类物业 体育场馆、健身房、武术馆、游泳馆、保龄球馆、乒乓球馆、网球场、高尔夫球场等。 3.传媒类物业 电台、电视台、电视塔、音像影视制作基地等 4.卫生类物业 医院、卫生所、疗养院、药检所、敬老院、殡仪馆等。 5.餐饮类物业 宾馆、旅店、酒楼、饭店、咖啡屋、茶坊、酒吧、啤酒屋等。 6.交通类物业 车站、码头、机场、停车场、隧道、桥梁等。 7.娱乐类物业 电影院、剧场、游乐场、夜总会、度假村等。 8.宗教类物业 庙观、教堂、宗嗣等。 （二）特种物业的特点 1．不同的服务对象 2．不同的服务要求 3．不同的管理对象 4．不同的经费来源 （三） 管理方法 1．传统房屋管理体制下，投资维修保养等有主管部门承担主要责任 2．在经济体制改革中，可由主管部门委托物业管理或由主管部门现代化物业模式自治 第二节高校物业管理 一、高校物业管理的含义及特点 （一）含义：是指对高等院校已建成并投入